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无处分权人处分所有权人财物的行为经所有权人追认的有效

————海南兴安实业总公司诉海南海外工程有限公司等房屋买卖合同案

裁判规则

　　行为人未经房屋所....(您当前的权限无法查看该内容)

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正文


海南兴安实业总公司诉海南海外工程有限公司等房屋买卖合同案

　　(一)首部
　　1．判决书字号
　　一审判决书：海南省海口市中级人民法院(1994)海口房初字第9号。
　　二审判决书：海南省高级人民法院(1994)琼民终字第48号。
　　2．案由：商品房买卖合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告(被上诉人)：海南兴安实业总公司(以下简称兴安公司)。
　　法定代表人：王龙，总经理。
　　诉讼代理人：解战军，该公司职工。
　　诉讼代理人：周少敏，海口市新华区律师事务所律师。
　　被告(被上诉人)：海南海外工程有限公司(以下简称海外公司)。
　　法定代表人：戴本耀，总经理。
　　诉讼代理人：梁洪国，海南时代律师事务所律师。
　　诉讼代理人：邱厚生，海南时代律师事务所律师。
　　第三人(上诉人)：英国海口(高某某)综合炼油厂有限公司(以下简称高某某公司)。
　　法定代表人：杜宝树，董事会执行主席。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：海南省海口市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：符强；审判员：李白平、宋泽。
　　二审法院：海南省高级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：陈国庆；审判员：刘唯；代理审判员：杨芳红。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：1994年8月18日。
　　二审审结时间：1995年2月23日(经院长批准延长审限)。
　　(二)一审诉辩主张
　　原告诉称：1990年7月1日，原告与被告签订了一份合资建房合同书，同年7月19日又签订了一份补充合同，约定双方合作在海口市美舍河开发区美龙小区兴建别墅7幢，由被告负责承建和销售，原告参与工程的管理和销售，被告必须按时完工并在同年10月底前将所有房屋全部售出，逾期则将未售部分房屋的房产证办在原告名下，产权归原告所有。销售合同应由两家共同盖章，方可生效。1991年5月1日，被告未经原告同意，也未经原告签字盖章，擅自以自己的名义，与第三人签订商品房买卖合同书，将合作兴建的该开发区B3别墅卖给第三人，第三人明知该房屋产权归原告所有，而长期占用该房，造成原告的重大经济损失。为此，请求法院判令被告与第三人的房屋买卖合同无效，将B3别墅收归原告所有，原告因此所受到的损失应得到补偿。
　　被告辩称：被告与第三人签订的商品房买卖合同书，虽然没有按照合资建房合同书的有关规定销售，但双方是在充分协商的基础上签订的。合同签订后，被告及时向原告作了汇报，原告知道后，未提出任何异议，实际上是以沉默的不作为方式对被告签约行为的追认，因此，被告与第三人所签的商品房买卖合同书是合法有效的。该合同生效后，由于第三人拒不履行合同确定的义务，已构成严重违约，使得合同的履行成为不必要，根据我国法律的有关规定，该合同是已经解除了的合同。为此，第三人应承担因其违约行为和无理占房而给被告所造成的一切经济损失并立即交出B3别墅。
　　第三人没有答辩。
　　(三)一审事实和证据
　　海口市中级人民法院经审理查明：1990年7月2日，原告兴安公司与被告海外公司签订了一份合资建房合同书，合同约定：双方合作开发美舍河开发区9幢别墅，兴安公司出资金，海外公司负责承建和销售，全部工程在同年9月底前结束交付使用，10月底前将所有房屋全部售出；兴安公司派员参与工程的管理和销售，海外公司如不能按合同规定时间完成销售，未销售部分，海外公司将房产证办在兴安公司名下，房产权无条件归兴安公司所有。销售合同应由两家共同盖章方可生效，售房款必须打入兴安公司账户。同年7月19日，兴安公司与海外公司又签订了一份合资建房合同书的补充合同，约定将双方合作开发的9幢改为7幢(即C型4幢，B型3幢)，3幢B型的合作条款仍按原合资建房合同书各条款执行。
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