富恒实业公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第三项并改判支持富恒实业公司的一审反诉请求；2．本案一、二审反诉案件受理费由世纪置业公司承担。二审庭审中，富恒实业公司当庭变更上诉请求第一项为：1．依法撤销一审判决第一项、第三项，并改判支持富恒实业公司的一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定“世纪置业公司与富恒实业公司之间的房屋租赁合同不存在无法继续履行及无法实现合同目的可能”错误。在世纪置业公司提起本案诉讼之前（2022年3月），已有超过四分之三的承租户已与富恒实业公司解除房屋租赁合同并完成腾退，涉及建筑面积超过1万平方米，上述商铺闲置至今。在本诉审理过程、富恒实业公司提出反诉之前（2022年7月），仅剩余7个承租户，且该7个承租户已于2022年4月与富恒实业公司解除房屋租赁合同并完成交钥匙。在富恒实业公司提出反诉、一审法院迟迟不下判决的2022年12月至2023年1月初，解除合同持观望态度的5个承租户（涉及6个临街商铺，建筑面积仅为310平方米，仅占总承租面积的1.8％）利用闲置的商铺清理库房甩货。在本案一审判决作出之前，利用闲置的商铺清理库房甩货的5个承租户全部停止营业并搬离，自此所有的承租面积（17150.21平方米）空置，具备直接交付给世纪置业公司的条件。同时，富恒实业公司在一审中也非常明确地表明确实无法履行房屋租赁合同。事实上，从2020年开始在富恒实业公司面临承租户降租、退租而世纪置业公司不予降租反而涨租之时，富恒实业公司就无法继续履行本合同，其后只好给承租户降租进而退租，直至全部退租完毕。基于以上事实，可以清楚地表明富恒实业公司已与所有分租的租户解除房屋租赁合同，而富恒实业公司至今对闲置的17150.21平方米房屋又不能完成再行分租，鉴于富恒实业公司签订房屋租赁合同的目的就是将承租的案涉房屋进行分租，其行为和事实表明不仅无法继续履行，而且也无法实现合同目的。但是，一审判决认定“世纪置业公司与富恒实业公司之间的房屋租赁合同不存在无法继续履行及无法实现合同目的可能”，完全偏离了本案的基本事实，请二审法院纠正。二、本案富恒实业公司提出解除房屋租赁合同完全符合法律规定，一审判决未解除属适用法律错误。富恒实业公司提出解除房屋租赁合同符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定，即案涉房屋租赁合同履行到现在，合同的基础条件发生富恒实业公司在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，即新冠疫情的持续影响对所有承租户造成重大损失，先是提出降租而后又提出退租，“双减”政策的影响使承租较大面积的教育培训机构无法继续经营，加之富恒实业公司在经营期间已持续至少三年以上发生重大亏损，目前的分租率为0，继续履行本合同对富恒实业公司明显不公平，而在富恒实业公司与世纪置业公司多次协调沟通过程中，世纪置业公司除了降低一个月租金之外再不降低任何租金，又不同意解除本合同，富恒实业公司实在无法继续履行本合同，故富恒实业公司依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定提出解除本合同具有事实和法律依据，依法予以支持。在本案一审庭审中，富恒实业公司的态度非常明确，富恒实业公司根本无法也无能力履行本合同，即便涉及违约也要解除本合同，此时人民法院不宜强制富恒实业公司继续履行合同。也就是说，即便富恒实业公司提出解除本合同属于违约方，但是法律并没有规定违约方不具有合同解除的权利，只要具备一定的条件，违约方也是可以解除合同的。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列条件之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”。综上所述，一审判决认定“世纪置业公司与富恒实业公司之间的房屋租赁合同不存在无法继续履行及无法实现合同目的可能”错误，同时适用法律错误，进而直接导致判决错误，严重侵害了富恒实业公司的合法权益，富恒实业公司特提起上诉，请求二审法院本着“以事实为依据、以法律为准绳”的原则和“有错必究”的精神，依法改判支持富恒实业公司的上诉请求。二审庭审中，富恒实业公司当庭补充如下事实理由：涉案房屋已经被温州市鹿城区人民法院司法查封，富恒实业公司确实无法使用案涉房屋，所以因出租人的原因致使租赁物无法使用的，承租人是可以解除合同的，并且有权保留主张赔偿损失的权利。

    世纪置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。一、富恒实业公司的反诉与其在同一法院的970号判决中的诉求都是“解除本案的租赁合同”，虽然本案表述为请求法院判令解除，而970号案表述为请求法院确认已经解除，但不影响其性质都是解除合同之诉。所以本案反诉属于重复起诉，理应驳回起诉。但一审法院本着案结事了、化解矛盾的原则，做了过细的工作，对反诉案件的实体部分也进行了审理，最终做出驳回其诉讼请求的判决，富恒实业公司是诉讼中的受益者，现在反而以此为由提出上诉，显然不能得到法院的支持。二、富恒实业公司在租赁合同的履行中有一个极其重要的特点，就是其属于二房东，由此导致其根本不应该也不能享受实际经营者在疫情中应当享受的优惠。正如一审判决书所述，本案的租赁期限长达二十年，表明富恒实业公司在签订合同时十分担心失去通过本合同得到的丰厚收益。原因在于世纪置业公司完全是商场经营的局外人，没有任何经验和资源。反之富恒实业公司作为青海省知名商场“天桥”的经营者，在这一方面是青海省的楚翘，其拥有的“天桥”品牌足以为其直接带来收益。这样，对房东，富恒实业公司拥有充足的话语权，签订尽量对其有利的租赁合同；对经营户，其打着招商的旗号，实际仅是高价出租商铺。根据富恒实业公司提供的出租合同，其对外出租的单价高达2000元左右，而付给富恒实业公司的仅仅约400元。富恒实业公司在享受了十几年如此丰厚的收益后，面临疫情带来的暂时困难，就急于转嫁损失，是极不诚信的。最高法院及各地高院的疫情相关解释，都是针对房屋的实际经营户面临疫情做出的救济性措施，而对于根本不参与实际经营，买空卖空，赚取租金差价的二房东，是明确不予适用的。富恒实业公司平时赚取如此之高的差价，尤其没有资格获得优惠。三、富恒实业公司面临自己的经营户提出的降租申请，根本没有考虑自己承担，而是第一时间转嫁给世纪置业公司。在世纪置业公司做出免租一个月的让步后，不是考虑自己也承担一部分经营户的损失，而是仅仅以该一个月的让步为限向自己的经营户进行减免。导致经营户不满后，强硬地以解除租赁合同向世纪置业公司施压。其所谓的与经营户解除合同，实际通过法院的主动调查证明是假的。即使是真的，也是富恒实业公司企图通过造成既成事实逼迫世纪置业公司就范，这与法律规定的情势变更原则完全是相背离的。也就是说，富恒实业公司通过积极作为不履行合同，绝不是客观原因导致合同不能履行。四、富恒实业公司在整个诉讼中，一会儿提出情势变更，一会儿提出不可抗力，其自己的主张自相矛盾，不符合法律规定的解除合同的理由。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。富恒实业公司的上诉没有事实和法律依据，其所谓的上诉理由根本不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判，以维护世纪置业公司的合法权益和法律的尊严。二审庭审中，世纪置业公司当庭补充如下答辩意见：一、富恒实业公司在上诉状中对一审本诉部分没有提出上诉，二审当庭提出，超过了法律规定的15天上诉期，依法不应当受理。二、案涉房屋被司法查封的时间是在2023年3月，而非在一审判决送达后的上诉期内。

    世纪置业公司向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令富恒实业公司立即交纳2022年4月至2022年9月租金385万元；2．依法判令富恒实业公司以应交租金为基数，按照每日1％的比例承担违约金至租金交清为止，暂计算至2022年3月2日为231万元；以上共计616万元；3．本案全部诉讼费用由富恒实业公司承担。

    富恒实业公司向一审法院提出反诉请求：1．依法判令解除富恒实业公司与世纪置业公司于2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》；2．本案反诉费用由世纪置业公司承担。

    一审法院认定事实：2016年9月3日，出租方世纪置业公司（甲方）与承租方富恒实业公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方出租给乙方使用的房屋位于青海省西宁市饮马街37号东街星座商住楼底下负1层至地面以上1层至4层的商业用房，房屋产权所有人为甲方，经西宁市房产局房屋测量部门测量认定的产权证合计建筑面积为17150.21平方米，商场的租赁期限为十二年，起始时间为2016年10月1日，终止时间为2028年9月30日。上述租赁期分为三个阶段，其中2016年10月1日至2018年9月30日的租赁期为第一阶段，2018年10月1日至2023年9月30日的租赁期为第二个阶段，2023年10月1日至2028年9月30日的租赁期为第三个阶段，合同正常履行期内，每一租赁年度的计算时间为当年的10月1日至次年的9月30日，以此类推。双方还约定，第一阶段2016年10月1日至2018年9月30日的2年租赁期内，每一租赁年度的租金为人民币700万元（年度租金为税后租金，每一年度的纳税办法以国家法定税率为准双方各承担50％，遇国家调整税率，按调整后的税率执行，纳税办法下同）。双方约定，第二阶段2018年10月1日至2023年9月30日的5年租赁期内，年度租金在第一阶段的基础上上浮10％，即每一租赁年度的租金为人民币770万元。双方约定，第三阶段2023年10月1日至2028年9月30日的5年租赁期内，年度租金在第二阶段的基础上上浮10％，即每一租赁年度的租金为人民币847万元。双方约定，乙方向甲方支付的第一个租赁阶段的第一个租赁年度的租金，于2016年10月1日前支付上半年租金，2017年1月1日前支付下半年租金，以后每一租赁年度的租金支付时间以此类推，在第二、三租赁阶段年度租金上浮后，每一租赁年度的租金支付办法以此执行。乙方不能全额、按期向甲方支付当期租金，乙方应向甲方支付违约金，违约金自应付款逾期的第二天起按日支付，计算方法为当期应交租金的百分之一，若逾期超过30天，乙方同意甲方有权解除《房屋租赁合同书》，并继续保留收取违约金的权利。在正常租赁期内，乙方对上述房屋具有使用权、收益权、招商引租权，依法经营管理权，乙方根据经营项目的需要，可对上述租赁房屋进行整层转租，但不得整体转租。在正常租赁期限内，任何一方的中途毁约均视为违约，当违约行为发生时，违约方应向无责任方支付违约金，此类违约金的计算方法设定为租赁阶段当期三个租赁年度的租金。合同中还对房屋交房的基本标准、物业管理与服务、其他内容等进行了约定。
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