一审法院经审理查明：红枫公司与东方广场公司之间系关联公司。红枫公司于2003年经江苏省昆山市发展计划委员会批复同意，在江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号建造东方云顶广场项目，包括云顶酒店1－4号楼，其中1至3层为商业裙房，4－10层为小户型酒店公寓。

　　2011年6月2日，出卖人红枫公司与买受人陆某某、商某1签订东方云顶广场公寓楼4号楼10单元21号商品房购销合同。合同中约定，所售房屋为预售商品房，房屋建筑面积共69.03平方米，其中套内面积49.556平方米，房屋总价483210元，买受人一次性付款，出卖人应于2012年5月31日前将符合约定的商品房交付陆某某、商某1、商某2使用。第十一条关于房屋交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为已交付。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内达到约定标准。附件三装饰、设备标准约定，“1、外墙：高档环保涂料、玻璃幕墙；2、内墙：高档环保涂料，高档壁纸，实木饰面（三者中之一）；3、顶棚：轻钢龙骨，石灰板，高档环保涂料；4、地面：仿古地砖，高档抛光砖，实木地板（三者中之一）；5、门窗：外：铝合金门窗；内：实木门窗；6、卫生间：高档品牌淋浴设备及洁具设备；7、阳台：不锈钢钢化玻璃栏杆或艺术栏杆；8、电梯：选用国际八大名牌之一（日立、三菱、东芝、富士达、迅达、奥迪斯、通力、蒂森）；9、电梯：（空白）；10、其他：（空白）”。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向昆山建设局申请登记备案。合同还约定了其他权利义务条款。涉案商品房购销合同未在昆山市住房和城乡建设局网签备案。

　　签订合同的同时，陆某某、商某1还与东方广场公司、担保方红枫公司签订一份《租赁及委托经营管理合同》。合同约定陆某某、商某1将上述所购房产委托东方广场公司经营管理，装潢工程按3000元／㎡包干价全权委托东方广场公司进行，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为期10年。租赁期内陆某某、商某1将该物业租赁给东方广场公司。陆某某、商某1授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为陆某某、商某1与开发商，陆某某、商某1与东方广场公司的交验手续。东方广场公司每年分12次以现金形式向陆某某、商某1支付租金。支付时间：每月底支付租金。支付标准：每年东方广场公司应按该物业购房价格＋装潢费用总价的8％向陆某某、商某1支付。东方广场公司承诺委托经营管理期开始后的前十年内，每年广场的公寓楼地上建筑及内湖水上项目净利润如低于或等于按2003年12月的银行按揭利率标准计算的按揭面积为74000平方米、按揭期限为20年的年还款额，则该净利润按比例分配给陆某某、商某1，东方广场公司不参与分配；如净利润高于前述还款额，则超出部分按陆某某及商某130％、东方广场公司70％的比例进行分配。委托经营管理期第10年后，按陆某某及商某130％、东方广场公司70％的比例进行分配。回购约定：广场正式营业后第六年起至第二十年内，如陆某某、商某1、商某2欲将该物业转让给东方广场公司，东方广场公司必须回购。第二十一年至土地使用年限截止之日，陆某某、商某1若转让该物业所有权，同等条件下东方广场公司有权优先回购。在合同有效期内，东方广场公司享有对该房屋的使用权、经营权，陆某某、商某1不应干预东方广场公司与经营人所签的《酒店管理合同》、《装潢合同》中的权利义务。合同还约定了各方其他权利义务。

　　上述合同签订后，陆某某、商某1、商某2于2011年6月10日全额支付了房款以及装修费。红枫公司已将施工完毕的房屋交由东方广场公司装修。装修过程中，该房屋被一审法院查封。现东方广场公司承揽的装修工作已停止。红枫公司与东方广场公司之间房屋交接手续至今未办理，但红枫公司、东方广场公司与陆某某、商某1、商某2确认，陆某某、商某1、商某2已从东方广场公司获得该房屋的租金。

　　2012年10月22日，红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》。该承诺书载明：“我公司开发建设的‘东方云顶广场1#-4#（4-10层）高档公寓’位于巴城镇湖滨南路1098号，该项目于2004年3月12日取得《昆山市商品房预售证书》，预售证号为（2004）预售准字第081号，预售面积为70353.27平方米。地方政府为确保酒店正常经营，对原有196套剩余未销售房源要求暂缓对外销售。但公司由于资金特别紧张，只能依靠销售上述房源来解决支付工程款、酒店维持正常经营的费用及民工工资等，以确保社会和谐稳定，就于2011年1月至2012年5月共销售了49套酒店式公寓楼来支付上述资金缺口，当时没有及时办理网上备案手续，后又由于当时公司负责网签备案人员的离职，又未将交易软件转交于公司等多方面原因导致未能及时办理网上备案事宜，现业主要求办理房屋产权证，需办理网上备案手续。上述所预售房屋不存在一房多卖，我公司郑重承诺，今后若出现对上述所预售房屋产生纠纷，一切后果及责任由我公司承担与贵局无关。”昆山市巴城镇人民政府、昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会在该函上盖章确认。涉案房屋包含在上述承诺书中49套酒店式公寓楼内。

　　一审法院另查明，中信信托公司与红枫公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定由中信信托公司向红枫公司贷款（大写）陆亿伍仟万元整，（小写）650000000元。中信信托公司于2010年3月29日至2010年10月12日陆续向红枫公司累计发放了（大写）伍亿伍仟贰佰壹拾玖万肆仟贰佰元整，（小写）552194200元，贷款期限为十二个月，即从2010年3月29日至2011年3月29日。后经红枫公司申请，中信信托公司同意将贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫公司发放贷款（大写）肆仟贰佰玖拾壹万元，（小写）42910000元。中信信托公司累计向红枫公司发放贷款（大写）伍亿玖仟伍佰壹拾万肆仟贰佰元，（小写）595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫公司应向中信信托公司支付贷款利息306294579.72元，但红枫公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。中信信托公司发函要求红枫公司、东方广场公司立即偿还所有本息，红枫公司、东方广场公司未按照要求履行还款义务。中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19748号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向一审法院申请执行，一审法院于2012年7月23日立案执行。2012年8月15日，根据中信信托公司的申请，一审法院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫公司名下的涉案房屋。涉案房屋不在《贷款合同》抵押物范围之内。

　　2012年12月21日，陆某某、商某1、商某2对执行标的提出异议，一审法院受理后于2013年4月18日作出（2013）苏执异字第4号执行裁定书，认为：1、陆某某、商某1、商某2非消费者，在一审法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已全部支付房款并已实际占用房产。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者系为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的人。陆某某、商某1、商某2购买商品房并不是为生活消费需要用于其实际居住，而是将购买房屋用于出租进行投资经营，故其非《中华人民共和国消费者权益保护法》所规定的消费者。陆某某、商某1、商某2虽非消费者，但不影响其依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定行使权利。陆某某、商某1、商某2提供了其于2011年6月10日支付全款的银行付款凭证原件，中信信托公司无理由、无证据加以推翻，故陆某某、商某1、商某2已全部支付房款。根据陆某某、商某1、商某2与东方广场公司、担保方红枫公司签订的《租赁及委托经营管理合同》约定，陆某某、商某1支付房款后，已将其房产全权委托东方广场公司装潢并进行经营管理，租赁期从交付房款后次日起算10年。东方广场公司虽未与红枫公司办理该物业的交接手续，但东方广场公司在红枫公司将房屋施工完毕后已经接受陆某某、商某1、商某2的委托承接装潢业务，应视为陆某某、商某1、商某2已实际占用涉案房产。在陆某某、商某1、商某2支付了全部房款和装修款，已将施工完毕的房屋交东方广场公司进行装潢，且实际已收取了租金的情况下，东方广场公司与红枫公司之间现虽未办理房屋交接手续或迟延办理交接手续，不影响涉案房屋已实际交付陆某某、商某1、商某2占用的认定。2、陆某某、商某1、商某2对于房屋未办理过户登记手续无过错。红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》能够证明，对于商品房的销售没有及时办理网上备案手续、房屋未能过户并非陆某某、商某1、商某2的过错造成。故陆某某、商某1、商某2认为涉案房产不应查封的理由成立，遂裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼1021室房屋的执行。中信信托公司不服该裁定，遂向江苏高院起诉。

　　2013年5月21日，中信信托公司向江苏高院起诉。

　　中信信托公司诉称，江苏高院在执行中信信托公司与红枫公司、东方广场公司等借款合同具有强制执行效力的公证债权文书一案中，于2012年8月15日查封了登记在红枫公司名下的东方云顶广场公寓楼4号楼的涉案房屋。陆某某、商某1、商某2对执行标的提出书面异议。江苏高院于2013年4月18日作出（2013）苏执异字第4号执行裁定书，认为陆某某、商某1、商某2异议理由成立，裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼1021室房屋的执行。中信信托公司认为，陆某某、商某1、商某2与红枫公司签订的合同系名为房屋买卖合同，实为借款融资，且房屋买卖合同的真实性无法确认。红枫公司提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》表明，地方政府“要求暂缓对外销售”东方云顶广场公寓4号楼房屋，陆某某、商某1、商某2在明知政府上述要求的情况下，仍与红枫公司签订所谓房屋买卖合同，导致政府拒绝为其办理房屋销售网上备案和产权登记，过错明显。东方云顶广场公寓4号楼至今未能建设完工，更没有验收，还不能使用。涉案房屋一直由红枫公司、东方广场公司实际占有和实际控制，红枫公司没有将其名下的房屋交付陆某某、商某1、商某2，陆某某、商某1、商某2从来没有占有和使用过该房屋。江苏高院（2013）苏执异字第4号执行裁定书认定的“实际占用”与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条 ······