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房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的，不属于未完成交付

————张某某诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

裁判规则

　　当事人明确约定买....(您当前的权限无法查看该内容)

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正文


　　
张某某诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

　　判决书字号
　　一审判决书：北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第4473号民事判决书。
　　二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第10768号民事判决书。
　　案由：商品房预售合同纠纷。
　　诉讼双方
　　原告（被上诉人）：张某某。
　　被告（上诉人）：北京正华永兴房地产开发有限公司，住所地：北京市顺义区仁和地区顺通路38号。
　　法定代表人：张小琨，该公司董事长。
　　委托代理人（一审）：黄春腾、赵惠敏，该公司职员。
　　委托代理人（二审）：王飙，该公司职员。
　　委托代理人（二审）：王震，北京市中产律师事务所律师。
　　审级：二审。
　　审判机关和审判组织
　　一审法院：北京市顺义区人民法院。
　　独任审判：审判员：白玉龙。
　　二审法院：北京市第二中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：蒋春燕；代理审判员：盛蔚、洪伟。
　　审结时间
　　一审审结时间：2013年5月17日。
　　二审审结时间：2013年8月19日。
　　一审诉辩主张
　　原告张某某诉称：2012年1月9日，张某某与北京正华永兴房地产开发有限公司（以下简称正华永兴公司）签订房屋买卖合同一份，正华永兴公司将位于顺义区××新城10街区3号住宅楼22层2单元2203室的房屋一套卖给张某某。双方约定该房的交房时间为2012年12月31日，逾期交房则按日万分之二的标准向对方支付违约金。正华永兴公司直至2013年3月10日才将该房屋交付给张某某。正华永兴公司的违约行为给张某某造成巨大损失，故根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，诉至法院，请求依法判令：（1）正华永兴公司将符合合同约定条件的房屋交付给张某某；（2）正华永兴公司给付从2013年1月1日起至交付符合合同约定条件房屋之日止的违约金，按已付房款的日万分之二计算；（3）正华永兴公司按年5.6％的标准支付至交付符合合同约定条件房屋之日止违约金总额的利息；（4）诉讼费由正华永兴公司承担。
　　正华永兴公司辩称：（1）××新城9＃地被分割为5块地块，分别出让给北京大龙房地产开发公司（以下简称大龙公司）、正华永兴公司等5家公司。依据正华永兴公司与张某某签订的合同第十三、第十四条2款、附件十第六条6.4款约定，因红线外市政接人条件不具备，正华永兴公司交房日期相应顺延，也无须承担逾期交房的违约责任。（2）正华永兴公司于2013年3月10日已将涉诉房屋交付张某某。正华永兴公司无须承担赔偿责任。综上，恳请贵院驳回张某某的诉讼请求。
　　一审事实和证据
　　北京市顺义区人民法院经公开审理查明：2012年1月9日，张某某与正华永兴公司签订“北京市商品房预售合同”（限价商品住房），约定张某某购买正华永兴公司开发的位于顺义区××新城10街区3号住宅楼22层2单元2203室限价商品住房。合同签订后，张某某依约交纳了房屋价款380134元。合同第十二条“交付条件”约定：（1）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该限价商品住房。（2）该限价商品住房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供“住宅质量保证书”“住宅使用说明书”以及“住宅工程质量分户验收表”。1）该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2）有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3）满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：市政基础设施：上水、下水：2012年12月31日达到通水；[市政双路供电][过渡性供电√]：2012年12月31日达到具备220（士20）伏特、50赫兹的用电；供暖：2012年12月31日达到敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；燃气：2012年12月31日达到燃气管道于该限价商品住房交付时敷设完成，并在达到燃气经营企业规定条件后通气；电话通信线：2012年12月31日交付，敷设到户；有线电视线：2012年12月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方均同意按照下列方式处理：出卖人进行整改以达到条件，或由出卖人采取临时过渡措施以不影响买受人对房屋的正常使用；如遭遇不可抗力、突发性公共事件或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为或红线外市政接入条件不具备而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。合同第十四条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理：1）按照逾期时间，分别处理[a．和b．不作累加]。a．逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日至，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。b．逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2）如遭遇不可抗力、突发性公共事件或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。如因红线外市政接入条件不具备，出卖人交房日期相应顺延，也无须承担上述违约责任。
　　正华永兴公司未能按照合同约定在2012年12月31日前交付房屋。后正华永兴公司向张某某发出了“入住通知书”，通知张某某交房日期为2013年3月6日至2013年3月11日、2013年3月21日。在此期间，张某某于2013年3月10日办理了收房手续，按实测建筑面积计算房屋价款，实际总房款为380831元。
　　上述事实有下列证据证实：
　　（1）双方当事人陈述；
　　（2）北京市商品房预售合同（限价商品住房）；
　　（3）土地招标文件；
　　（4）主体结构分部工程质量验收记录表；
　　（5）单位及单位工程质量竣工验收记录；
　　（6）工程移交单；
　　（7）入住签到单；
　　（8）入住流转单；
　　（9）入住物品领取确认记录。
　　一审判案理由
该院同类裁判规则 上级法院同类裁判规则 相关裁判规则
  • 认定事实不清
法信码路径 民法商法 > 民法 > 合同 > 典型合同 > 房屋买卖合同纠纷 > 商品房预售合同纠纷 > 房屋的交付使用和风险转移 > 交付使用
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