南通新海通物业管理有限责任公司诉裴某某物业管理合同纠纷案
问题提示:业主封闭阳台行为的性质和合理范围如何确定?
【案例索引】
一审:江苏省南通市崇川区人民法院(2006)崇民二初字第118号(2006年4月27日)
二审:江苏省南通市中级人民法院(2006)通中民二终字第0190号(2006年6月29日)
【案情】
原告(上诉人):南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)。
被告(被上诉人):裴某某。
2003年5月,裴某某向南通新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套,双方在合同中约定:“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后,方能领取房屋钥匙”。同年11月,裴某某领取房屋钥匙时与物业公司签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定:“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴某某入住后,发现房屋挑檐过窄,雨天积水,同时,由于紧邻马路,噪声大、灰尘多,遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司起诉要求裴某某将南侧阳台恢复原状,确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。另查明,天安花园业主委员会尚未正式成立。
【审判】
南通市崇川区人民法院认为:物业公司以事先拟订的格式条款,排除各业主对阳台的专有支配权,根据《
合同法》第
四十条
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