原告：北京嘉泰风尚投资有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇昌盛园三区6号楼1层103。

　　法定代表人：丁启才，董事长。

　　委托诉讼代理人：郭松阳，北京市京师律师事务所律师。

　　被告：北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会，住所地北京市昌平区霍营街道霍家营社区。

　　法定代表人：李宝忠，主任。

　　委托诉讼代理人：牛宏洋，北京市威正律师事务所律师。

　　原告北京嘉泰风尚投资有限责任公司（以下简称嘉泰风尚公司）与被告北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会（以下简称霍家营居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉泰风尚公司之委托诉讼代理人郭松阳、被告霍家营居委会之委托诉讼代理人牛宏洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　嘉泰风尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令霍家营居委会赔偿因其根本违约给我公司造成的可得利益损失102828137元（计算方式为：应收租金减去应付租金之差，乘以利润率）；2.判令霍家营居委会赔偿因其根本违约给我公司造成的直接损失7681900元（生效判决判令我公司赔偿北京永辉超市有限公司的损失及我公司承担的诉讼费用）；3.判令霍家营居委会赔偿因其根本违约导致我公司支出的律师费180万元；4.判令霍家营居委会赔偿因其根本违约给我公司造成的因购买、加工、存放钢材而产生的损失6194000元；5.判令霍家营居委会返还我公司交纳的保证金200万元。以上合计120504037元。

　　事实和理由：霍家营居委会前身为北京市昌平区东小口镇霍家营村村民委员会（以下简称霍家营村委会），2015年9月变更为霍家营居委会。

　　2011年，北京市昌平区东小口镇人民政府（以下简称东小口镇政府）和首开公司达成协议，霍家营村委会通过该协议取得昌平区回龙观文化居住区F01地块上建设的商业大楼房屋的所有权和收益权。我公司与霍家营村委会于2012年1月签订了租赁意向书。在双方商业谈判期间，我公司即开始寻找承租经营的商户。

　　2012年12月13日，我公司与霍家营村委会签订正式的《房屋租赁合同书》，约定我公司承租霍家营村委会所有的位于北京市昌平区回龙观东大街F01地块上，建筑面积为55000平方米的商业大楼，租赁期限二十年。合同还约定了租赁用途、租金标准、房屋交付条件等条款。2012年12月24日，租赁房屋通过整体竣工验收。经过长时间的磋商谈判，我公司分别与次承租人北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）和北京万盛天地购物广场有限公司（以下简称万盛公司）签订了租赁合同。永辉超市承租12900平方米，租赁期限15年。万盛公司承租43900平方米，租赁期限20年。至此，我公司已将该商业楼全部转租出去。

　　《房屋租赁合同书》第七条第一款约定，租赁房屋完成竣工验收备案后霍家营村委会应当向我公司交付使用，但在租赁房屋已经取得竣工验收的情况下，霍家营村委会找理由拖延交付租赁房屋。直至2016年2月2日，霍家营居委会以书面形式通知我公司，“三年未能交付租赁房屋，造成相应损失由昌平科技园区、村委会、贵公司协商解决”。但此后霍家营居委会仍未就我公司的损失与我公司商议。2016年8月，我公司得知霍家营居委会已将原约定租赁给我公司的租赁房屋全部出租给北京市昌平科技园发展有限公司（以下简称科技园公司），租期20年。现《房屋租赁合同书》已经无法履行，霍家营居委会以实际行为表明了对我公司的根本违约。

　　经与霍家营居委会多次协商无果，我公司于2016年11月21日书面通知霍家营居委会解除《房屋租赁合同书》，由霍家营居委会的领导签收。《房屋租赁合同书》已于我公司解除通知到达时解除。根据合同法第一百一十三条的规定，霍家营居委会违约给我公司造成损失，损失赔偿额应当相当于因其违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。我公司现起诉主张霍家营居委会返还我公司已经交纳的保证金并赔偿因其根本违约给我公司造成的损失。我公司损失的构成为：

　　一、可得利益损失。依据《房屋租赁合同书》以及我公司与永辉超市、万盛公司的租赁合同约定，如果《房屋租赁合同书》能够顺利履行，我公司因转租可以获得的租金差额总计195313813元，按照利润率52.65%计算，我公司的可得利益为102828137元。（永辉超市承租面积计算15年应付租金，万盛公司承租面积计算20年应付租金。）霍家营居委会在签订《房屋租赁合同书》时即是在寻找整租后再分租的租赁经营公司，其能够预见到我公司承租是为了转租赚取租金差价，并且霍家营居委会也已经收取次承租人交付的资质、证照等材料，因此，霍家营居委会对于其根本违约给我公司造成的可得利益损失是可预见的。

　　二、生效判决判令我公司赔偿永辉超市而产生的直接损失。因为霍家营居委会根本违约导致我公司对次承租人违约，永辉超市向法院起诉我公司，已有生效判决判令我公司赔偿永辉超市680万元，我公司在该案诉讼过程中支出案件受理费881900元。上述赔偿及诉讼费用共计7681900元应当由霍家营居委会负担。（万盛公司的损失待确定后另行主张。）

　　三、律师费。《房屋租赁合同书》第十三条第一款约定，违约方应当赔偿守约方全部经济损失，包括但不限于直接经济损失、间接经济损失以及守约方为实现债权而支出的公证费、律师费、诉讼费等费用。因此霍家营居委会应当赔偿我公司聘请律师产生的律师费180万元。

　　四、购买、加工、存放钢材产生的损失。我公司为了履行《房屋租赁合同书》需要加固、改造租赁房屋，因此购买、加工、存放钢材支出费用共计6194000元。此笔费用是因霍家营居委会违约所导致我公司已产生以及必然产生的实际损失，应当由霍家营居委会赔偿。

　　霍家营居委会辩称，不同意嘉泰风尚公司的全部诉讼请求。具体理由如下：

　　一、关于嘉泰风尚公司主张的可得利益损失：1.可得利益损失在合同实际履行的情况下才产生，现双方之间的《房屋租赁合同书》以及嘉泰风尚公司与次承租人之间的租赁合同均未实际履行，嘉泰风尚公司未投入任何成本，而且嘉泰风尚公司是否能盈利取决于市场等诸多因素，具有不确定性。在合同未实际履行的情况下，主张与合同实际履行利益相当的可得利益损失，不具有法律依据而且有悖于公平原则。2.可得利益损失应当受到可预见性规则的限制，本案中嘉泰风尚公司主张的可得利益损失超出了我方订立合同时可预见到的范围。3.本案《房屋租赁合同书》不能继续履行的原因系由于不可抗力所致，我方不存在违约行为。《房屋租赁合同书》第十五条约定了因不可抗力免责的情形，本案即符合该条约定，而且在永辉超市和嘉泰风尚公司的诉讼中，嘉泰风尚公司已认可其是由于政府政策变化，属于因不可抗力被迫终止合同。4.嘉泰风尚公司在租赁物长期不具备交付条件的情况下未采取减损措施，而于2013年8月19日向永辉超市发送告知函，嘉泰风尚公司的盲目承诺使永辉超市对继续履行合同存在期待；2013年12月5日，在租赁标的物不具备交付条件的情况下，嘉泰风尚公司与万盛公司签订租赁合同，而未对万盛公司提示履行风险，嘉泰风尚公司的过错造成及扩大的损失应当由其自行承担。5.由于我方能否获得租赁房屋取决于东小口镇政府是否支付购房款，此问题具有不确定性，因此《房屋租赁合同书》约定具体交房日期以我方书面通知为准，且违约责任中并未约定延期交付租赁物的违约责任。故依据合同约定，我方不存在违约行为。6.依据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条，在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，嘉泰风尚公司依据租金差价主张可得利益没有依据。

　　二、关于嘉泰风尚公司主张的因生效判决产生的损失：1.（2016）京01民初50号民事判决确定嘉泰风尚公司双倍返还永辉超市支付的保证金360万元，赔偿经济损失320万元，其中双倍返还的保证金中包含了永辉超市为履行合同向嘉泰风尚公司支付的180万元保证金，该笔款项是返还责任而不是赔偿损失，不应当计入赔偿数额。2.嘉泰风尚公司应当就其损失是否实际发生提交证据，现嘉泰风尚公司未提交证据证明其已经履行生效判决。3.嘉泰风尚公司在签订合同时没有尽到合理注意义务，签订合同后没有积极减损，故嘉泰风尚公司对永辉超市的赔偿责任系由嘉泰风尚公司违约行为所致，无权向我方追偿。4.依《房屋租赁合同书》第十二条第二款、第四款约定，嘉泰风尚公司对永辉超市的债务与我方关，应当由嘉泰风尚公司自行承担，嘉泰风尚公司向我方追偿不具有合同依据。

　　三、关于嘉泰风尚公司主张的律师费：1.嘉泰风尚公司没有提交转账支付凭证、发票等证据证明该费用实际发生。2.《房屋租赁合同书》第十三条第一款约定，因违约行为造成的律师费支出由违约方承担。如前所述，我方并不存在违约行为，因此嘉泰风尚公司主张律师费不具有合同依据。

　　四、关于嘉泰风尚公司主张的钢材损失：1.嘉泰风尚公司的证据不能证明该项损失实际发生，也不能证明该损失是由于《房屋租赁合同书》而产生的。2.嘉泰风尚公司不具有建筑施工资质，对于涉案租赁物的改造未经过产权方允许，也未通过政府部门的审批。3.嘉泰风尚公司签订钢材购销合同的日期在《房屋租赁合同书》签订之前，当时租赁房屋还没有经过竣工验收，不具有加工改造的必要性和可能性。即使购销合同等证据是真实的，也是由于嘉泰风尚公司的过错所产生的损失，不应当由我方赔偿。

　　五、关于嘉泰风尚公司要求返还保证金：依据租赁意向书第五条关于保证金的约定，由于嘉泰风尚公司存在违约行为，我方有权保留违约金，不同意返还。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

　　东小口镇政府作为乙方与甲方首开公司、北京城市开发集团有限责任公司于2010年5月签订《协议书》，约定甲方负责在昌平区回龙观文化居住区二期F01地块上建设总建筑面积55000平方米的商业用房，并按照本协议约定将商业用房转让给乙方。甲方确保于2012年12月31日前将全部商业用房及配套交付乙方。

　　2012年1月19日，嘉泰风尚公司与霍家营村委会签订租赁意向书，约定嘉泰风尚公司承租昌平区回龙观东大街F01地块。该意向书签署时，租赁物及所在楼宇正在建设过程中。双方约定该意向书自正式租赁合同签订之日自动失效。嘉泰风尚公司于2012年1月11日向霍家营村委会支付保证金200万元。
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