【案情】

　　原告：詹某某。

　　被告：浙江诸暨珍珠市场有限责任公司。

　　第三人：何某某。

　　第三人：詹军。

　　上诉人浙江诸暨珍珠市场有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院2005年10月11日宣告的（2005）诸民一初字第1234号民事判决，于2005年10月24日向该院提交上诉状，上诉于本院。本院于2005年11月18日接收原审法院移送的上诉状及全部案卷材料并受理本案，同日依法组成合议庭，2005年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人浙江诸暨珍珠市场有限责任公司之委托代理人宣卫忠、被上诉人詹某某及其委托代理人王永建、原审第三人詹军到庭参加诉讼。原审第三人何某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

　　诸暨市人民法院经审理查明：2002年11月22日，第三人詹军与被告浙江诸暨珍珠市场有限责任公司签订了营业房租赁协议，其中约定：詹军向珍珠市场承租诸暨珍珠市场2楼32－35号营业房，租赁期限为两年，止于2004年12月24日；在签订协议时付清第一年租金34400元，第二年租金41200元在次年10月25日前一次性付清。随后，詹军将其中的32、33号营业房交给原告詹某某使用，两间营业房的租金17200元由詹军向詹某某收取后，再以詹军的名义交给珍珠市场。2003年12月12日，詹某某以其名义向珍珠市场交纳了第二年度的租金20600元，珍珠市场开具了租金收据。后詹某某一直使用上述两间营业房至2005年1月14日（2003年度因我国发生非典疫情，珍珠市场决定将租期免费延长至该日）。同日，珍珠市场将营业房出租给了第三人何某某，并与之签订了营业房租用协议书，使得詹某某并未能续租营业房。此后，上述两间营业房由何某某租赁、使用。原告认为，被告珍珠市场擅自出租营业房的行为，侵犯了其优先承租权，故而诉讼来院，要求本院支持其前述诉讼请求。

　　原告詹某某诉称：原告系诸暨市山下湖珍珠市场的珍珠经营户，自2002年开始从被告珍珠市场处租赁了市场内2楼的32、33号营业房，租期至2004年10月25日止，房租费按年度交纳。2003年12月，原告向被告交清了2004年度的房租费。因非典原因，被告将市场内的所有经营户的租期免费延长至2005年1月15日。2004年12月，原告提出续租要求，遭被告拒绝。现依据《合同法》《浙江省房屋租赁管理条例》之有关规定，起诉要求判令原告优先承租诸暨市山下湖珍珠市场2楼的32、33号营业房。在本院追加何某某、詹军为第三人参加诉讼后，原告增加诉讼请求，要求确认被告珍珠市场与第三人何某某签订的营业房租用协议书无效。

　　被告珍珠市场辩称：2005年1月份以前，珍珠市场2楼32、33号营业房系由第三人詹军承租，原告与詹军之间并没有转租协议，即使有过转租协议，也应征得被告的同意。在租赁期满后，被告完全有权利重新出租。要求法院驳回原告的诉讼请求。

　　第三人何某某述称：第三人与被告已于2005年1月14日就本案涉及的两间营业房重新达成租赁协议，该协议出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，合法有效。据其了解，在2005年1月14日以前，上述营业房的承租人应为第三人詹军。而且，原告主张优先承租权，并无明确的法律规定，要求法院驳回原告的诉讼请求。
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