【摘要】本文对我国不动产登记制度的弊端及其完善进行了分析研究，并就公信原则在实践中的适用提出见解。
　　【关键词】不动产；物权登记；公示公信
　　一、当前我国不动产登记制度的弊端及其完善

　　（一）当前不动产登记制度存在的主要问题

　　1．登记机关分兵把守。

　　不动产登记是指“经权利人申请国家专职部门将有申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实”，[1]不动产登记又被称之为不动产物权登记。依据我国现行的法律法规，约有6个部门可以进行不动产登记，土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，林木权的登记在林业主管部门，草原的登记在农业主管部门，矿产资源的登记在地质矿产主管部门，海域使用的登记在海洋行政主管部门。登记机关和行政管理部门的设置及职能结合在一起，弊端不少。主要是：（1）因登记机关分散，既不利于登记机关的沟通，又不方便当事人的查阅，使不动产登记制度的警示、排他作用大大减弱，违背了物权公示的初衷，不利于交易安全的保护。（2）“当两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序。”[2]比如，在不动产抵押问题上，如果两个或者多个登记机关都要求当事人在自己的机关登记，那么就不但会增加当事人的经费开支，而且会造成抵押权（其它权利也一样）的成立有多个时间标准的混乱局面。根据现行规定，房屋在房产管理部门登记，而土地又由土地管理部门登记，有的当事人就利用这点，利用时间差，将土地、房屋分别抵押、贷款，一旦发生纠纷，究竟“房随地走”，还是“地随房走”，争论不休，抵押权人（债权人）的合法权益很难完整实现，不利于保护债权人（抵押权人）的利益，有时甚至损害了债权人的利益。因为房、地分开抵押，随着市场行情的变化，两者的升值或贬值不一，往往会违背抵押时的价值和初衷。针对这些现象，我国《物权法》第182条作了明确规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建设物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。该法第183条又规定“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”。该法第200条还规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。这样就较好地处理了房、地之间的矛盾。但实践中，有的登记机关为了部门利益，常常强迫当事人就一个抵押在两个登记机关分别登记，这势必“造成法律基础不统一，产生法律‘相克’，即权利实现的法律不能”。[3]（3）国家行政机构重叠，人员增加，且重复劳动很多，造成人力、物力、财力的巨大浪费。（4）由于多个行政部门进行登记，所发证书权属界址经常冲突，特别是房屋与土地的界址常常不能吻合，况且房屋登记并未要求实地调查，主要是对当事人申报材料的审核，难免也会出现界址不一的现象。导致不动产所有者或使用者之间纠纷不断，有的地方还发生了激烈的冲突事件。（5）不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记制度破坏了地籍资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用。

　　2．登记程序各行其规。

　　目前我国调整不动产登记的法律法规主要有《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、国家土地管理局的《土地登记规则》和建设部的《城市房屋权属登记管理办法》等等。这些法规对登记的程序规定不尽一致。如我国土地登记主要根据国家土地管理局发布的《土地登记规则》，房产登记主要根据建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》，而这两部行政规章所规定的登记程序并不一致。《土地登记规则》第6条规定，土地登记依照下列程序进行：（一）土地登记申请；（二）地籍调查；（三）权属审核；（四）注册登记；（五）颁发或者更换土地证书。而《城市房屋权属登记管理办法》第10条则规定：房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。两者比较有以下不同：一是文字表述不同，土地登记申请是针对申请人而言，而受理登记申请是针对登记机关而言；二是审核不同，前者有地籍调查程序，而后者不需实地调查；三是公示程序不同，前者不要公示，而后者必须公示。登记程序的不统一，使各登记机关各行其是，使当事人无所适从，严重损害了登记作为国家行为的统一性和权威性。

　　3．权属证书各不相同。

　　目前，我国土地部门颁发的权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》及《土地他项权证》；房产部门颁发的有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；林业部门颁发的是《林权证》。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关之间的争执。从诉讼意义上说，权利凭证的不统一，也不利于当事人取证、举证和质证，不利于纠纷的解决。

　　4．登记效力各不相同。

　　不动产登记的法律后果到底是债权合同的生效条件，还是物权变动的生效条件，相关法律的规定不尽一致。因此。不仅学术界争论不休，实践部门也适用标准不一，主要表现在：

　　（1）交易引起不动产登记的效力认定不一致。一方面，我国有关法律、行政法规和司法解释将不动产物权登记作为不动产交易合同生效的条件，如我国《担保法》第41条规定，当以合同设定抵押权时，“抵押合同从登记之日起生效”。这里显然指的是合同的生效条件，未经登记的抵押合同不发生法律效力。有关的司法解释也有类似规定，如最高人民法院在1990年2月17日致黑龙江省高级人民法院《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以翻悔的函》中指出：“……签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的。”这里就将不动产登记作为债权合同成立、生效的要件。而另一方面，一些法律、法规及司法解释又将不动产物权登记作为物权变动的生效要件而非债权合同的生效要件。如最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题解答》第12条规定，“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定的法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院1989年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房产款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。这显然又把登记与合同生效相区分了，恰好与我国《物权法》第15条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定相吻合。

　　（2）因非法律行为引起不动产登记的效力规定，有悖物权理论。1990年《城市房屋产权管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。”这里并未对引起物权变动的原因作一区分。显而易见，这一规定不仅与物权理论相背，而且与我国继承法的有关规定相冲突。按照我国《继承法》第2条，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而绝不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。对此，我国《物权法》第29条明确规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”根据基本法优于一般法、后法优于前法的原则，上述办法应予废止或修改。又如1997年的《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。”这意味着建房人在办理登记后才能取得新建房屋的所有权，那么在这3个月内新建房屋的产权归谁所有，在法理上无法合理解释。因此，应根据登记的不同原因来确定登记的效力。但是因非法律行为引起不动产物权变动的，如未经登记，则应对其处分权作出限制。比如《瑞士民法典》第656条第2款规定：“取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情形下，得在登记前，先取得所有权。但是，非在不动产登记簿上登记，不得处分土地。”[4]对此，我国《物权法》第30条也作了类似规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”这就解决了上述矛盾。

　　5．查阅制度障碍繁多。