在探讨借名购房协议的效力之前，必须先明确借名购房中物权归属的认定规则，只有先解决物权归属问题，才能对合同效力问题作出正确的判断。实践中当事人之所以就借名购房协议的效力发生争议，就是因为没有先解决借名购房的物权归属问题。例如，不少人先入为主地认为依据当事人之间签订的借名购房协议，借名人就是真正的权利人，出名人仅是为借名人“代持”房屋，[1]这就必然与政府的房屋限购政策发生冲突，但如果认为依据不动产物权变动规则，借名人在将房屋过户到自己名下之前，并不能主张房屋归自己所有，则借名购房协议是否必然与政府的房屋限购政策发生冲突，就是一个值得研究的问题。其次，有必要将借名购房区分为冒名购房和隐名购房：前者是出名人仅提供相关证件材料而不参与购房行为，合同的订立及不动产登记等事务皆由借名人办理；后者则是出名人除了提供相关证件材料之外，还受借名人委托出面签订合同和办理不动产登记等事务，但资金由借名人提供，所购房屋则通常一直由借名人占有、使用，甚至交易文书、产权证等也由借名人持有。[2]我们认为，隐名购房与冒名购房虽然都属于广义的借名购房，但二者在法律关系上是不同的，应区别予以对待。长期以来，之所以就借名购房问题的解决思路无法形成共识，在一定程度上就是因为在研究借名购房问题时，有人是将冒名购房作为讨论对象，而有人则是将隐名购房作为讨论对象。最后，尽管执行标的归案外人所有是案外人请求排除强制执行的重要理由，也是案外人提起执行异议或者执行异议之诉最为常见的理由，但必须将物权归属的认定规则与排除强制执行的标准区分开来。实践中之所以就借名购房的物权归属发生争议，一个很重要的原因就是登记在出名人名下的房屋成为强制执行的标的，不少人担心借名人如果不能排除强制执行，就会对借名人极为不公平。[3]但问题是，根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，能够支持案外人请求排除强制执行的民事权利并不限于物权，也包括一些特殊的债权。据此，借名人即使无法主张自己是执行标的的所有权人，也并不意味着借名人对房屋的权利不能排除强制执行。当然，借名人因不能主张房屋所有权，自然也要面临一定的风险，而此种风险，应是借名人在进行交易时就可以预见到的。所以，正确认识借名购房中的法律风险，对于正确处理借名购房问题也极为重要。
　　在冒名购房中，由于出名人仅是出借身份证明而未参与购房行为（也有的被冒名人甚至不知道被他人冒名），实际的购房行为由借名人完成，因此行为实施者与名义载体并非同一人；在隐名购房中，实际的购房行为是由出名人完成，只不过购房资金由借名人提供，因此行为实施者与名义载体是同一人，只不过是想让另一人获得行为结果。[4]在冒名购房中，由于借名人是在未经出名人授权的情况下冒充出名人与他人签订购房合同，实际的行为人是借名人而非出名人，自应类推适用《民法典》关于无权代理的规定处理由此带来的民事责任和物权归属。例如，根据《民法通则》第66条第1款和《合同法》第48条第1款的规定，在行为人无权代理的情形下，如果被代理人不予追认，则应由行为人承担民事责任。[5]