【摘要】尽管《浙江省物业管理条例》对国务院《物业管理条例》予以了诸多补充，但其仍存在一些不尽完善之处，而且存在一些与《物权法》不相一致之处。通过对浙江物管条例具体内容的详细梳理，可知该条例在“总则”、“业主、业主大会和业主委员会”、“前期物业管理”、“物业管理服务”、“物业使用与维护”、“法律责任”及条文设计等不同方面均存在一些不足，有必要依《物权法》及物业管理法理对其予以逐一修正完善。
　　【关键词】物业管理；《浙江省物业管理条例》；物权法
　　《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）“建筑物区分所有权”一章直接涉及物业管理，为物管活动提供了国家基本民事法依据。而《浙江省物业管理条例》则是一部地方性物管规范，其借鉴国内各地及国外先进经验，结合浙江本省物管实践，尝试对一些物管焦点问题予以规制，其章节名称、编排体例与国务院《物业管理条例》（以下简称国务院物管条例）一致，对国务院物管条例予以诸多补充，但其具体内容仍存不足。同时，因该条例早于物权法颁发（2006年5月24日通过），其相关内容又存在一些与物权法不相一致之处。故有必要对浙江物管条例加以梳理，探询其中缺陷、不足，并尝试提出相应完善思路，以期为该条例之修正提供分析依据。

　　一、“总则”部分之不足与完善思路

　　（一）业主自我管理规定尚欠明确、具体

　　《浙江省物业管理条例》通过总则第2条和附则第60条认可了该条例对业主自我管理的适用，但由于第2条本身语义笼统，而第60条则为附则准用条款，故其对业主自我管理的规定有欠明确与具体。建议将浙江物管条例第2条、第3条与第60条予以整合，修改为：第2条（适用范围）：第1款为“本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。”第2款为“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，或由业主自身对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第3款为“提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业实施物业管理。”

　　（二）政府物业主管部门的界定尚欠确切

　　《浙江省物业管理条例》第4条第1款规定“县级以上人民政府房产行政主管部门”为政府物业主管部门，但因政府机构设置及各机构的具体行政管理职能并非一成不变，目前省内多数地区将对物业管理活动实施监督管理的行政管理职责设置在“建委”下属的“房综处”，具体归该处的“物管办”管理，可未来各级政府仍有可能因机构改革需要而对此种安排予以改变，甚至有可能将监管物业管理活动的职责配置于非房产行政主管部门，为避免因此带来的歧义，建议将该款修改为“县级以上人民政府物业管理行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。”

　　（三）对物业管理监管的政府各协助机构的规定过于笼统、模糊

　　《浙江省物业管理条例》第4条第2款提及的“有关行政管理部门”过于笼统、模糊，易致现实中相互推诿局面，建议采非穷尽式列举加抽象规定相结合方式对此款作如下修改，即“县级以上人民政府的建设、规划、城管、公安、工商、税务、价格、环保、卫生等与物业管理监管职责相关的行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。”

　　（四）未明确物业管理与社区建设之间关系

　　《浙江省物业管理条例》第4条第3款仅规定街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。但对两者关系缺乏明确界定，可能容易滋生分歧。从理论上分析，物业管理本质上是私法领域之民事活动；而社区建设则具有较为强烈的公法色彩。两者可能在地理空间、主体上存在一定结合，因为若干个物管区域可能正好构成某一社区的管理空间，而这些物管区域内的建筑物所有人或使用人则正好亦是居住于该社区之居民，故两者在现实中不可避免地交织在一起，其关系可谓错综复杂。因此，建议立法机关或相关政府职能部门就当前物业管理与社区建设两者关系之协调问题展开专门调研，进一步针对两者关系中的不同类型做区别对待。

　　（五）缺乏物业管理活动的一般原则规定

　　国务院物管条例与浙江物管条例对物业管理活动的一般原则均未明确。由于物业管理实质是物业所有权人或使用权人对其物业财产权的私法处分活动（包括事实处分，如保管、维修等，和法律处分，如对共用部位、共用设施的租赁经营、收益处分等），理应遵循私法之基本原则。故建议增加有关物业管理活动一般原则的规定，具体为“物业管理与服务应遵循业主自治、平等协商原则，任何组织与个人不得非法干预”。

　　二、“业主、业主大会和业主委员会”部分的不足与完善思路

　　（一）业主代表制度较为模糊，尚须细化

　　浙江物管条例业主代表制度有关问题仍须深入规定，如《业主大会规程》第16条规定物管区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选出一名业主代表参加业主大会会议；现实中，各地有关“业主人数较多”的判定标准规定不一，有些地方甚至对此并未规定。浙江省物管条例对此亦未明确，建议今后应依本地各物管区域内业主人数的平均规模并考虑其他相关因素加以确定。

　　（二）业主代理制度的规定较为笼统，尚须细化

　　如有关业主投票权代理人的资格、代理期限、投票权代理的发生等问题目前均缺乏明确规定，建议今后修改条例或制订实施细则时对此问题应予明确。

　　（三）物业管理区域划分制度尚欠具体充分

　　1．物业管理区域本身含义未予界定。我们认为物管区域系指相对独立的，只成立一个业主大会并由一个物业服务企业实施统一物业管理，或由全体业主自主实施物业管理的区域。

　　2．缺乏物管区域划分应遵循的基本规则。据国务院物管条例第9条第2款，并结合现实情况，我们认为在划分物管区域时应充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循共用设施设备资源共享、规模经营，方便管理、降低管理成本、提高服务水平，有利于社区建设和改善城市居民生活工作环境的原则，以便于业主大会的成立与运行，便于在物管区域内实施统一的物业管理。

　　3缺乏物管区域划分的具体程序。物业管理法律关系涉及多方当事人，因此，进行物业管理区域划分时，首先应规定划分物业管理区域的申请程序，其次须规定物业管理区域划分管理机关的相关工作程序。

　　4．缺乏物管区域划分的具体标准和不同住宅区合并为一个物管区域的具体办法。

　　（四）缺乏对共有物业的界定及共有业主如何行使权利的规定

　　同一物业业主超过一人的为共有物业。建议增加规定：共有物业业主权利的行使，可由共有人协商共同委任一名代表投票或委任其中一名共有人行使。若协商不成，按份共有物业业主按所享产权比例行使业主权利；共同共有物业则由在房屋产权证登记排名最先的共有人行使业主权利，但不得损害其他共有业主合法权益。

　　（五）首次业主大会筹备制度中尚存不足

　　1．现行关于成立业主大会的政府指导部门之规定实践操作难度较大。《浙江省物业管理条例》第8条规定了物业主管部门应当“指导”具备条件的物管区域业主成立业主大会，而街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会则应予“协助”。现实生活中，一级地方政府内的物业主管部门可能仅是某政府机关下属某一职能处室下面的一个办公室（如宁波市“建委”下属的“房综处”下面的“物管办”），其具体工作人员一般较少，而区县一级的人员更少，乡镇则更多的是兼职人员。可这些工作人员面临的却是要指导辖区内成百上千个物管区域业主大会的成立工作，仅此一项任务，即可能致其应接不暇，更何况物业管理的监督管理工作远非此一项事宜。有鉴于此，国务院依据物权法于2007年将其《物业管理条例》第10条第1款中有关成立业主大会的政府指导部门之规定，由单一的“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门”修正为“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府”，增列街道办事处、乡镇人民政府为指导部门，以应对现实之需。故建议《浙江省物业管理条例》第8条亦应作相应修正。

　　2.《浙江省物业管理条例》第 8条