目次
　　一、国家所有权和集体所有权物权法表达的主旨和限度
　　二、建筑物区分所有的团体法基础和相关制度完善的逻辑
　　三、所有权取得制度中若干问题的立法完善
摘要　物权法对于公有财产的规定目前存在着标的模糊、公物过分私法化和分类规制缺乏等缺陷，立法应坚持物权法对公有财产调整的形式上的工具价值，以及对涉及公物的价值判断的避免两大主旨，对公法规范进入物权法进行合理取舍，以通过约束私法关系来保障公有财产公共目的的达成；建筑物区分所有的立法应强化区分所有的团体性特点和团体法基础，引入“空间”概念来解读业主的权属以及车库的归属问题，在区分所有的治理上通过赋予业主团体法人资格来突破物权的规制逻辑，通过团体法实现内部的整合和外部的民事交往；所有权取得方式中之善意取得制度应将“转让合同有效”作为其法定要件，适度规定赃物的善意取得，另外物权法应当建立拾得物的激励规则，不宜规定添附制度。
关键词　公物　团体性　所有权　区分所有　善意取得
　　所有权制度作为物权法的重要组成部分，将与物权法一起汇入到民法典结构和规则体系中。对于正在进行的民法典编纂而言，所有权规则因其历史积淀的厚重和规则的基础性地位，在立法讨论中成为相对沉寂的领域，学者的兴趣更多地集中在诸如公示制度、用益物权和担保物权等具体物权制度的完善上。尽管自2007年《物权法》颁布以后，学界对于所有权的基础理论问题做了持续的研究，但在民法典编纂中在该部分还是很难有所作为。其原因在于，所有权部分涉及的理论问题相对宏大和抽象，有些问题因理论性过强及公法因素的涉入，学者和立法者在法律规则设计中囿于物权法自身的局限，而难以有实质作为，如国家所有权和集体所有权的私法表达限度问题；也有些问题目前在实践中一直存在，但因缺少有价值的理论突破和相应社会资源的支持，现有法律规则并不能在现实生活中发挥有效作用，如建筑物区分所有权中的权属界定和治理方式的设计等。另外，经过十余年的实施，有些上次立法所忽略或有所保留的制度又有了现实的合理性，也需要调整和完善，但对其修正的必要性论述尚有待进一步加强，如所有权取得方式中的相关制度的引入和完善等。基于此，本文拟就所有权规则中相关重大问题尝试做出理论探讨，以期对物权法的完善有所裨益。
一、国家所有权和集体所有权物权法表达的主旨和限度
　　关于国家和集体所有权在物权法上的体现问题，理论和立法界对此曾经有过激烈的争论。尽管《物权法》最终依据主体类型化分别规定了国家、集体和个人所有权，但原有的理论争论并未消失，且随着社会以及市场的发展对立法提出了更高的要求，如对于国家财产的取得、利益归属和约束监督，以及对于集体财产的主体确定和流转方式等问题，现实已经开始要求法律不仅仅停留在抽象的定性或宣示层面上，而是要求立法者设计出切实可行的、系统性的制度来解决公有财产的运行和保护问题。作为传统私法体系基础的物权法，在何种程度、以何种方式来表达公有财产的归属和运行规则，如何妥善处理公益与私益、自由与约束等价值和规则的组织和取舍，成为物权法需要慎重对待的问题，亦即厘清物权法对公有财产进行规范的主旨和限度，是公有财产进入物权法的基础问题。
（一）现有《物权法》关于国家、集体财产规定的缺陷
物权法通过类型化的方式规定了国家和集体所有权，但理论上认为应当放弃在物权法中采取类型化方式的观点一直存在。这一问题过于复杂，无法在此展开讨论。但对于公有财产的私法规制问题，既然存在两种截然相反的观点，就决不是简单地选择一种方式了事这么简单，而是要求立法者思考如何遵循法律的逻辑，通过科学的立法设计来妥当解决公有财产的私法规制问题。客观而言，尽管现有物权法系统地规定了国家和集体所有权，但实际发挥的作用并不理想。具体而言，现有立法存在如下缺陷：
1．现有物权法规定的国家和集体所有权在标的上无法真正纳入民法所有权的范畴
　　现有物权法采用宪法规定国家和集体所有权的表述方式，规定了自然资源、公共用财产和运营资产属于国家或集体所有。但从客体角度观察，其中很多部分都只是被抽象地确定为某种利益的归属，而无法成为民法所有权的调整对象。[2]就自然资源而言，如水流因其流动性和非特定性是否能成为所有权标的就值得怀疑；又如矿藏、草原、滩涂、野生动植物等是否单独成为所有权的标的也有疑问，因为物权法界定不动产私权的方式是通过确定土地的所有权来解决土地及其上的不动产的权利问题，而无须将土地的一部分作为不动产客体来另行规定。事实上对于土地上的资源利用，法律上更多地采用特许权而非物权来解决；无线电频谱资源则又属于另外一种特殊对象，它基本不符合民法上物的基本要求，国家对其享有的实质上是一种管制权。就公共用财产和运营资产而言，物权法规定了超出不动产或动产范围的抽象“资产”，如国防资产、出资的企业等，这些资产范围有些超出了物权法的有体物范畴，而成为诸项民事权利的集合，有的如企业出资则应直接归入公司股权，受公司法调整。尽管物权法宣示的部分公有财产不完全属于所有权的范畴，但是又囿于物权法调整有体物的特点，立法者在公有财产的界定上还是尽量作了限缩性的列举（如将公共用财产尽量限制在动产和不动产），这实属立法上的纠结和无奈之举。
2．将国家和集体财产置于与私人财产同等地位成为其公益目的实现的局限
　　将宪法上的国家和集体所有权整体性地置于物权法中对应规定，而不强调公有财产归属于所有制范畴和其目的实现的公益性这些基础前提，将使民法上的国家和集体所有权如无源之水和无根之木，并导致公有财产的过分私法化。在此前提下，国家和集体财产制度由立体和系统的法律保障体系转化为扁平的私法规则体系，公有财产的诸多根本元素如全民所有的本质、公众分享的目的、权利行使的公共程序以及公共决策和监督的保障等都被一定程度上忽视了。物权法强调的是所有权主体的确定性和规则体系的普适性，由此导致全民所有制仅体现为法律上的国家所有权，全民所有的意旨无法在物权法上体现，另外，不分主体类型的平等保护原则又使得国家和集体最大限度地摆脱了公共领域的控制，而充分自由地参与到私权交易的游戏中。在将公有财产进行私法规制的前提下，我国改革所强调的“政资分开”和“政企分开”，又使公有财产代表者一定程度上忽视了公益性目的的维持和公法分配和监督机制的实现。[3]最终的结果是，国家和集体这两个抽象主体的利益一定程度上缺乏与民众联系的纽带，而形成了实际权利行使主体的控制性利益，这成为当今社会普遍存在的两极分化、国家与民众利益失衡现象存在的重要因素。
3．物权法在公有财产的分类规制上缺乏科学的体现
　　即使将公有财产在物权法上的调整范围限制在不动产和动产范围之内，现有物权法对于公共财产的调整仍显粗糙。从现有物权法对于公有财产的规定来看，物权法尽量穷尽列举了公有财产的范围，如自然资源、公共设施和行政财产等，以示国家或集体对上述财产享有所有权，并获得物权法的规制和保护。但是否上述财产一律能形成民法上的所有权，并由私法规则来调整，值得怀疑。如对于公用物而言，供民众公共使用的道路、公园、绿地等公用自然物，就不宜由国家以私权主体的身份来行使所有权，即政府不宜通过收费或直接圈地入市出让等获取利益，尽管这种作法实际上在全国各地广泛存在；又如行政和事业单位甚至国有企业的财产，尽管都构成民法上的法人财产，但前者直接带有公益性，属于行政财产，后者属于商业运营财产，两者的权限范围和调整方式也应有所不同，这些都在物权法中没有得到体现。物权法规定了公有财产所有权的主体、客体和保护，但对其权利内容和权利行使，则多有不及，这并不符合公有财产依客体不同而适用不同规则这一立法规律。
（二）国家和集体所有权物权法表达的主旨
　　关于国家和集体财产的法律调整问题，理论上学界普遍认为其涉及公法和私法、公共利益和个人利益、公共分享和商业运营等诸多范畴，应由多种层级和部门的具体法律来系统调整，甚或主要以公法来调整。[4]从传统公法和私法划分的标准来看（如主体标准、服从或强制标准和利益标准），公有财产无疑都属于公法调整范围，这也是许多国家的通行做法。[5]但这并不完全排斥物权法对其规定的可能性，只是物权法对公有财产的调整应符合自身的功能和价值目的，也即符合物权法的主旨。
1．物权法对部分公有财产私法调整之形式上的工具性价值
　　无论如何区分公法和私法，都不能否认物权法对部分公有财产的私法调整功能，只是理论上应将其理解为私法形式上的工具性意义。物权法根源于私人所有权，本质上依附于私权神圣和私法自治等相对纯粹的市民社会价值观，并经过法典化的洗礼，又带有抽象理性和形式主义的特点，它犹如一个格式化的程序，留待世人在主体、内容和客体的选项中进行填充。物权法以私人所有权为基础，一定程度上脱离了所有权的社会牵绊，而得以进入相对纯粹的私法领域，但不可否认这种规则体系对于公有财产具有可以现实利用的工具意义。[6]当公有财产管理者依据宪法、法律或者依据管理权限决定将某类公有物投入交易领域，进行市场化运营的时候，公有财产便纳入了物权法的调整的领域，物权法也就具有了形式上的工具意义。这里强调的工具性意义，专指公有财产宪法上的价值实现而言，因为法律无论以何种方式处理公有财产，其目的都是服务于社会公共利益最大化这一宗旨，物权法只是该目的实现的一个环节。但对于私有财产而言，物权法对个人利益的价值性和工具性目的则是同时实现的。依此理解物权法与公有财产的关系，现有物权法调整公有财产的范围和内容有些过大和过宽了，大多内容也没有形式和实质上的操作意义。这也是为何关于国家和集体的土地所有权主体和流转等问题的讨论变得异常沉重的原因，因为抽象的、形式意义上的物权法回答不了这些问题。
2．物权法对涉及公有财产价值判断方面的避免
物权法对公有财产调整的工具性价值，决定了它应尽力避免对于公有财产的范围、利用方式和保护等做出自身的判断，亦即除了决定公有财产是否可以适用既有物权法规则来调整以外，物权法本身并不能对公有财产的相关问题进行价值判断，进而进行规则延伸或扩大解释。这是由宪法所有权和民法所有权的本质区别决定的。宪法上的所有权立足于国家的公有制这一根本经济制度，致力于实现社会主义的共同富裕这一政治目标，它具有高度的抽象性和概括性，也具有全面的防御力和保障力；民法上的所有权则仅具有保障私法所有权的功能，它只服从私权神圣和私法自治等价值观，对于公有财产相关问题的整体判断缺乏足够宽广的理论口径和高度，因而立法者应当避免以私法的判断代替公法判断，在物权法中做出相应的超越自身领域的规定。如物权法不宜在缺乏宪法或其他公法依据的情形下，尽量将相关财产确定为国家所有。如司法实践中广泛存在争议的“乌木权属纠纷”行政诉讼一案，受理法院仅以案件属于所有权纠纷，不属于行政诉讼受案范围为由驳回了原告的诉讼请求。[7]这即是在关乎国家所有权的情形中以私法判断代替公法判断的显著案例。一项财产是否应属于国家所有，应受制于宪法确定的国家所有制中所包含的正当目的和价值取向，不能由物权法自我授权和解释来实现。[8]另外，对于国家财产利用和收益中的市场化交易，也不宜由物权法迳行自我决定。目前由于公共权力介入的式微，国有财产控制者和立法者存在通过私法原则来推论采用私权方式行使国家所有权的整体倾向，如就公共用物和行政财产而言，物权法通过私权绝对和特许、承包关系的物权化来强化公有财产的市场化利用，这种倾向在公益目的判断和合理性认证缺乏的情况下，会导致国家财产社会交易的过度私法化，不一定符合国家财产利用的宪法宗旨。
（三）物权法所有权规则对于公有财产调整的限度
　　基于以上关于公有财产物权法表达主旨的讨论，理论上大致可以确定物权法对于公有财产调整的限度，即主要限于适用物权法私法规则的公有财产的归属和利用，对其他部分不宜有所指涉。依此逻辑，物权法对公有财产只宜采用形式上的所有权相关要素的填充式规定方法，对于主体、客体、内容、取得、行使和保护等进行审视，将符合要求的内容纳入物权法予以规范即可。但问题并非如此简单。因为基于传统物权法的抽象性，它并不具体区分物权的主体、内容、行使和保护问题，也不回答具体主体和客体所有权的社会功能和目的，若依照这种思路，公有财产除了客体和所有权的取得有一定特殊性之外，其他部分都无法纳入物权法所有权部分规范体系之中。当然这里仅涉及所有权规则，在用益物权部分，物权法在国家和集体土地领域还是有其重要的功能，国家和集体土地用益物权也构成用益物权的主体部分，在此存而不论。这使我们意识到，完全抛弃公法规范而尝试将公有财产限制在纯粹私法领域在理论上并不可行。
1．物权法所有权规则对公有财产公私法规范的合理取舍
　　公有财产基于实际需要会通过形成一系列民事关系而进入民法领域，是立法所面临的客观事实。无论理论上如何坚持物权法的私法性，都无法忽视公有财产民事交易的存在，也无法排除公法规范的介入。其原因在于：首先，物权法的主体部分为不动产法，而我国的不动产（除私有房产之外）均属国家和集体所有，某种程度上讲，物权法主要规定的就是国家和集体不动产权利。在公有制国家，私法的功能和影响力远不及以私人所有为基础建立的资本主义国家，这涉及到对国家立身之本位理念的理解。以私权为本位的法律体系倾向于以私权为基准点，来定义和解释公共法律关系，甚至倾向于最大限度地解构公共权力或公共利益；反之，以公权为本位的法律体系则以公共利益为标准来评价私权的范围和存在必要性，故公权本位的法律体系都带有社会统筹和有机结构化的特征。尽管现代社会各国都一定程度上缓和了两种本位的矛盾，通过公法和私法的混同来达成了某种社会的局部利益平衡，但这种理念上的差别仍然存在。在我国以公有制和公法为主导的前提下，私法的纯粹性受到了很大影响，私法对财产关系塑造力、解释力方面的价值在不动产领域被一定程度上高估了。
　　其次，公有财产所有权公私法律关系的混合特点决定了公法因素介入的合理性。即使在公有财产交易领域，法律主体之间的公法关系和私法关系也同时存在，无法割裂。比如国有建设用地的出让中，一方面国家基于私法规则与受让者形成民事合同关系，另一方面国家又以管理者的身份与受让者形成公法上的监督和管理关系；又如民众对于公共设施的有偿使用中，私法关系和公法关系也同时存在，无法区分。公有财产公私法混合调整的特点是由公有财产所有权的特殊性决定的，公有财产带有私权的形式要素，如排他性和交易性等，但它本身具有的公共利益导向、权利行使的部门化特征以及客体范围的宽泛性等特点，都使公有财产属于特殊的所有权制度，无法将其限于纯粹私法或公法领域里运行。[9]法律接触公有财产的某一方面，就得受制于其他方面，除非我们两相兼顾。因为无论是将其归入哪一法律部门，法律逻辑始终是一致的。
　　既然物权法不能排除公有财产和公法规范的存在，而公有财产涉及的法律关系甚广，物权法不可能照单全收，那么在民法典编纂中应当如何进行合理取舍呢？上文已经分析了公有财产所有权表达的主旨，即物权法表达的形式上的工具价值和价值判断的尽量避免，尽管公法规范的介入一定程度上干扰了上述宗旨，但这仍是立法应当尽量考量的因素，即将公有财产在物权法中的表达限制在私法因素占主导的法律关系上。其原因在于，法律体系本身具有相对明确的部门法功能划分和体系配合的特点，有学者考察西方法律体系性的意义时认为，法律规范的群体性是法律规范的本质特点之一，亦即只有确认法律规范在法律体系的纵横坐标定位，才能最终确定该项法律规范具有的实际功能和法律适用意义。[10]英美法系对于公法、私法的划分并不重视，但在理论上仍重视法律体系的作用。大陆法系国家则在理论和立法上相对严格地区分了公法与私法，尤其是德国法系基于此建立了潘德克顿的概念法学体系，这使得公私法体系相对固化了，加之宪法在私法关系中直接援引适用的限制，我国立法有必要充分重视公法和私法关系的区分。即使在公有财产法律关系领域，立法机关仍然要正确界定公私法调整公有财产的规则范围，这是由整个法律体系的位阶秩序和法律推理的部门法特点决定的。
　　具体而言，纯粹公法性的关系如公有财产的管理、授权或分配等关系不应纳入物权法；对不能形成物权法关系的规范也不应纳入物权法，如有关国家和集体所有权的行使主体的规范，又如对于不动产或动产等有体物以外的财产的规定，都不宜在物权法中规定。其中关于国家和集体投入到法人的运营财产，更是直接属于公司法调整，与物权法无直接关联。在公私法混合领域，物权法可以选择私法关系占主导的公有财产法律关系进行调整。比如自然资源的用益物权和特许权、公共设施建造中的特许经营权以及完全投入市场运营的不动产权利，可以在物权法中进行调整。判断一项公有财产法律关系是否以私法为主导，并不是从物权法本身得出的，而是由宪法或立法者先行判断是否选择将某项公有财产或公有法律关系置于私法逻辑予以调整，因为公有财产原则上受公法规制，私法规制属于例外。在现代社会选择将公有财产是否通过私法关系和何种私法关系完成其部分目的，本身即是一种复杂的立法选择，这种判断是先于物权法的修订而事先得出的。
2．国家和集体所有权的立法修正建议
　　首先来看国家所有权。前文已讨论了国家所有权客体主要体现为自然资源、国有公共用财产（包括行政财产和公共设施）和国家运营财产，有学者提出应借鉴大陆法系国家如法国、德国和日本等，制定公物法律制度，并在公物制度是否归入民法进行调整上，建议通过在民法总则中设置财产法总则来予以容纳。[11]在世界现有民法典立法中，大多数国家并不把公物放人民法典规定或仅作零星规定，但也有些国家（如俄罗斯、意大利等）则在民法典中对国有财产和公共财产做出了专门规定，只是都带有宣示性的性质，规定并不具体。基于物权法的私法性质，将公物法纳入物权法