《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》已经广东省高级人民法院审判委员会2022年总第36次会议、民事审判专业委员会第6次会议讨论通过，并报最高人民法院审查同意。现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题，请及时报告我院民一庭。

　　

　　

　　为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，统一裁判尺度，提高审判质量，根据《中华人民共和国民法典》等法律和有关司法解释的规定，结合审判实践，制定本指引。

　　一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式，仅表达房屋买卖意向，未约定在将来一定期限内签订买卖合同，一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的，一般不予支持。

　　二、认购书、订购书、意向书等合同虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但合同已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据合同负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该合同应当认定为房屋买卖合同。

　　三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力。

　　四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持。

　　五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失，守约方请求增加赔偿的，可予支持。

　　六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同，但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。

　　七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：

　　（一）出卖人未领取权属证书的；

　　（二）转让划拨建设用地上房屋，未经有批准权的人民政府同意的；

　　（三）买卖未经预告登记权利人同意的；

　　（四）房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的；

　　（五）部分共有人擅自出卖共有房屋的；

　　（六）按份共有人违反法律规定转让其份额，侵害其他共有人优先购买权的。

　　八、出卖人以签订虚假装修合同等方式拆分商品房价格规避限价政策的，应当依据民法典第一百四十六条的规定认定合同效力。

　　九、出卖人假冒房屋所有权人转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力。买受人主张适用善意取得有关规定的，不予支持。

　　十、房屋连环买卖中，前一手买卖合同被确认无效，不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权，依据善意取得的规定处理。

　　十一、出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同，应当依据民法典第一百四十六条第一款的规定，认定买卖合同无效。

　　金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假，仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的，该贷款合同亦属虚假，应当认定无效。贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间，合同效力依据民法典第一百四十六条第二款的规定处理。

　　十二、当事人签订房屋买卖合同，实为以房款抵偿其他债务，一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的，不予支持。因债务人未履行以房抵债协议，债权人请求债务人承担违约责任的，应予支持。因债务人的原因以房抵债协议不能履行，债权人请求解除以房抵债协议，按照原约定清偿债务的，应予支持。

　　十三、农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因房地产升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。

　　宅基地上房屋买卖合同无效，合同对将来因征收、征用取得的房地产补偿款分配有约定，当事人一方请求参照该约定分配补偿款的，人民法院可以根据补偿款的性质和类别酌情予以支持。

　　宅基地使用权人和不具备本集体经济组织成员资格的人约定在宅基地上合作建房，非集体经济组织成员一方取得部分建设面积的，按照前款规定处理。

　　十四、当事人在提交登记机构的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实交易价格履行合同的，应予支持。

　　当事人在提交登记机构的房屋买卖合同中虚构交易价格，税务机关按照真实价格核算或者追缴税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的，一般由当事人按照法律规定负担。

　　十五、夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理不动产转移登记的，人民法院应当依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。当事人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定处理。买受人根据案件审理情况变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失的，应予准许。但有下列情形之一的，可以判决合同继续履行：