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业主虽未实际占有物业但已享有业主的权利及收益的，不得以物业未交付为由拒付物业服务费

————江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案

裁判规则

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正文


　　
江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案

　　【案号】
　　一审(2012)秦民初字第1049号
　　二审：(2014)苏民终字第153号申请
　　再审：(2014)苏审三民申字第0687号
　　【案情】
　　原告：江苏夫子庙大世界商贸有限公司(以下简称大世界商贸公司)。
　　被告：中国石油宁夏化工厂(以下简称宁夏化工厂)。
　　原告大世界商贸公司因与被告宁夏化工厂物业服务合同纠纷一案，向南京市秦淮区人民法院提起诉讼。
　　原告大世界商贸公司诉称：大世界商贸公司受夫子庙大世界商厦的400多个业主委托，负责整个商厦的物业服务与管理。宁夏化工厂于2002年通过司法拍卖取得大世界商业城第五层物业，并于2004年办理了产权证。但宁夏化工厂自购买物业、办理产权证后至今，对所属物业不管不问，既不来人商签物业管理协议，也不缴纳物业服务费用。故请求法院判令宁夏化工厂支付自2004年4月1日至2011年7月1日期间物业服务费用合计4733952.75元(按大世界商贸公司自主定价每平方米25元的标准计算)。
　　宁夏化工厂辩称：1.宁夏化工厂虽通过司法拍卖获得涉案物业产权，但实际于2011年5月23日才收回涉案物业。依据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，2011年5月23日前的物业服务费用应由建设单位苏京房地产公司承担。2.2004年4月1日至2011年7月1日涉案物业一直由南京优丽风娱乐有限公司(以下简称优丽风娱乐公司)使用，此非基于宁夏化工厂意愿，而是涉案物业原产权人江苏省苏京房地产开发有限公司(以下简称苏京房地产公司)擅自所为。本案物业服务费用应按照谁使用谁承担的原则处理。综上，请求驳回大世界商贸公司的诉讼请求。
　　江苏省南京市秦淮区人民法院经审理查明：夫子庙大世界商厦第五层房产原系苏京房地产公司建设并所有，宁夏化工厂于2002年3月28日通过司法拍卖取得涉案房产(当时为在建工程)，上海市第二中级人民法院于2002年4月15日裁定涉案房产归宁夏化工厂所有。2006年7月宁夏化工厂取得涉案房产的房屋所有权证、国有土地使用权证。
　　另查明：苏京房地产公司在已知涉案物业由宁夏化工厂拍卖取得所有权的情况下，于2003年底将涉案房屋交给优丽风娱乐公司装修使用(优丽风娱乐公司一直未支付租金和物业服务费用)。之后，宁夏化工厂与苏京房地产公司、优丽风娱乐公司之间就涉案房屋返还以及损失赔偿等事由发生多起诉讼(2007年11月宁夏化工厂诉至南京中院。要求苏京公司和优丽风公司迁出涉案房产，并赔偿经济损失474万元，诉讼期间，法院委托评估，估价涉案房屋2004年4月-2007年3月租金总额1602400元。后经南京中院一审、省法院二审，法院判决苏京公司赔偿宁夏化工厂经济损失1602400元。根据该计算标准，1602400/36个月/2110平方米=21.09元/每月每平方米。此后2010年8月宁夏化工厂再次起诉至秦淮法院，要求赔偿2007年4月-2010年9月的经济损失，计算标准同上一次判决)，后于2011年4月20日经法院生效判决由苏京房地产公司返还涉案物业，并以每月每平方米(建筑面积)21.09元的标准，由苏京房地产公司向宁夏化工厂赔偿自2004年4月1日至2010年9月30日占用涉案房屋期间的经济损失。2011年5月23日，宁夏化工厂通过法院强制执行收回涉案物业。
　　再查明：大世界商贸公司系根据苏京房地产公司与业主之间签订的商品房买卖契约而设立的对夫子庙大世界商厦实施经营管理的企业法人，依据其与业主签订的物业管理协议行使物业管理职责。1998年7月16日，江苏省南京市物价局批复夫子庙商厦公共服务费收费标准为每月每平方米(建筑面积)7.5元。
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  • 无法律依据
  • 无事实依据
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