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房地产估价报告采用将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较的方法进行房屋价格评估,其结论更接近市场交易价格,可间接证明房屋转让价款是否属于明

————长安国际信托股份有限公司诉李某某债权人撤销权纠纷案

裁判规则

  房地产估价报告虽....(您当前的权限无法查看该内容)

 

正文


  长安信托上诉请求:撤销一审判决,改判支持长安信托的全部诉讼请求。事实和理由:一、李某某以房抵债的事实存在诸多疑点,李某某、安秉公司提供的证据无法形成完整的证据链。李某某、安秉公司为证明其主张原始债权、债权转让、以房抵债的事实,提交了一系列证据,意图通过一系列证据形成完整的证据链,以证明其主张的事实。但经多次举证、质证,其提供的证据漏洞百出,每一个环节都存在问题,无法形成完成的证据链,各项证据之间不能得到相互印证,更无法得出唯一结论。因此,一审法院不应以安秉公司提供的证据作为认定事实的依据。二、李某某、安秉公司存在事后刻意制造证据的嫌疑。从不同时间节点的安秉公司股权关系图上看,李某某、安秉公司存在事后刻意制造证据嫌疑,具体如下:(一)北京新颖科贸有限公司(以下简称北京科贸公司)出具的《证明》所述抵债行为发生之时其受实际控制人广微控股有限公司(以下简称广微公司)的指令,要求成立安秉公司受让李某某的抵债资产,与事实不符,该《证明》有制造广微公司为安秉公司实际控制人的嫌疑。(二)2017年8月1日,北京科贸公司的控股股东深圳安程能源控股有限公司将其持有的北京科贸公司95%的股权转让给广微科技集团有限公司,刻意制造广微公司实际控制安秉公司的事实。(三)2017年10月25日,广微科技集团有限公司又将其持有的北京科贸公司95%的股权转让给北京国际信托有限公司(以下简称北京信托)完全控股的海南北信置业有限公司,至此,安秉公司由北京信托实际控股。李某某、安秉公司及相关利益主体为了配合李某某、安秉公司主张的事实,频繁变更安秉公司的实际控股权,刻意制造证据,上述证据不应被采纳作为法院认定事实的依据。三、一审法院以房地产课税需要所做的房地产估价报告确定的房屋当时市场交易价格,认定李某某房屋转让价款9950万元不属于明显不合理的低价,不符合当时房屋真实的市场价值,属于认定事实错误。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定:“对于合同法七十四条规定的‘明显不合理的低价’,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认”。关于李某某以9950万元转让房屋的行为是否构成明显不合理低价的判断应该参考交易地物价部门指导价或者市场交易价来判断,而不应该以房地产课税需要所做的房地产评估报告为依据,该报告只是为了房地产课税需要,既不符合市场真实交易价,又不是物价部门的指导价。
  李某某辩称,山西联盛能源投资有限公司(以下简称山西联盛公司)、柳林浩博焦煤有限责任公司(以下简称柳林浩博公司)分别与北京信托签订的借款合同,及李某某与北京信托签订的保证合同,是各方当事人的真实意思表示,合法有效。2013年11月22日,北京信托将前述借款合同涉及的债权余额290069782.82元以2.6618亿元价款转让给广微公司,广微公司支付了转让价款且北京信托将债权转让事宜通知了债务人及李某某。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)规定,李某某应在原保证范围内承担保证责任。李某某向广微公司承担保证责任时,主债权已经到期,且该到期日早于长安信托主债权到期日。李某某向到期日更早的主债权的债权人广微公司承担保证责任,未违反法律规定,未侵害长安信托的利益。李某某与安秉公司签订《上海市房地产买卖合同》的行为,不符合《合同法》七十四条关于债权人行使撤销权的规定,长安信托不具备行使撤销权的法定条件。
  安秉公司辩称,李某某以房抵债的行为合法有效,不应当被撤销。长安信托主张撤销权的法律依据为《合同法》七十四条,而该条文适用的前提是财产所有权未发生转移。对于以房抵债且房屋所有权已经过户的情形,应按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第17条规定审查认定。而以房抵债协议不存在《合同法》五十二条、第五十四条规定的情形,故长安信托的主张依法应予驳回。案涉房产抵偿债务1.2亿元,高于市场评估价,不属于明显不合理的低价。李某某与广微公司的债权债务关系真实有效,且经山西省吕梁市中级人民法院民事裁定确认。长安信托主张双方恶意串通、无偿转让资产、损害其利益,但未能提供证据证明。
  长安信托向一审法院起诉请求:一、撤销李某某、安秉公司之间对于上海市浦东新区芳甸路599弄8号的房屋转让行为(2015年1月8日上海市浦东新区房地产登记处核准登记的登记证明号为浦201500250126,权利人为安秉公司)。二、李某某、安秉公司支付长安信托律师费人民币322.5万元整。三、李某某、安秉公司承担本案所有的诉讼费用。
  一审法院认定事实:一、关于长安信托对李某某的债权。长安信托于2012年9月29日分别与山西联盛公司、郭启飞、山西泰联投资有限公司、山西汇丰兴业焦煤集团有限公司、山西离柳焦煤集团有限公司、山西中阳钢铁有限公司、邢利斌及李某某签订了编号为:信集楼俊转让1225467-1《股权收益权转让及回购协议》、信集楼俊转让1225467-2《股权收益权转让及回购协议》、信集楼俊质押1225467-1《长安信托?煤炭资源产业投资基金3号集合资金信托计划股权质押合同》、信集楼俊质押1225467-2《长安信托?煤炭资源产业投资基金3号集合资金信托计划股权质押合同》、信集楼俊保证1225467-1《长安信托?煤炭资源产业投资基金3号集合资金信托计划保证合同》、信集楼俊保证1225467-2《长安信托?煤炭资源产业投资基金3号集合资金信托计划保证合同》、信集楼俊保证1225467-3《长安信托?煤炭资源产业投资基金3号集合资金信托计划保证合同》、信集楼俊个保1225467《长安信托?煤炭资源产业投资基金3号集合资金信托计划保证合同》。经上述当事人申请,2012年10月8日陕西省西安市公证处作出(2012)西证经字第9694号公证书,对上述八份合同赋予强制执行效力。
  长安信托依约履行了各项合同义务后,债务人郭启飞、山西联盛公司未按合同约定履行应支付股权收益权回购溢价款。后长安信托于2014年4月向陕西省西安市公证处申请出具对李某某及山西联盛公司等8方的执行证书,陕西省西安市公证处于2014年5月7日作出(2014)西证执字第93号执行证书,确认被申请执行人为李某某及山西联盛公司等8方,执行标的合计人民111775918.12元。2014年7月4日,长安信托依上述执行证书向上海市浦东新区人民法院申请强制执行,上海市浦东新区人民法院2014年7月21日作出(2014)浦执字第14515号执行裁定书,载明:公证机构应依当事人约定的方式核查债务履行情况,或在当事人无约定方式的情况下采取信函、电话等形式核查债务履行情况,并将核查过程及相关结果载入《执行证书》。陕西省西安市公证处制发的上述债权文书公证书不符合制作规范,裁定不予执行。
  2014年8月20日长安信托重新向陕西省西安市公证处申请对李某某及山西联盛公司等8方的违约行为出具执行证书。陕西省西安市公证处经向李某某及山西联盛公司等8方通过现场送达〈核实函〉及邮寄送达核实债务后,于2014年9月2日作出(2014)西证执字第279号执行证书。长安信托于2014年12月10日向北京市第三中级人民法院申请执行。北京市第三中级人民法院分别于2014年12月12日和2014年12月15日作出(2014)三中民(商)保字第15810号民事裁定书和通知书,查封李某某名下车辆共计11辆并告知申请人长安信托。
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