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带有福利性质的房屋租赁合同，出租人行使合同解除权应受到严格限制

————苏州市新贸职工服务有限公司诉徐某如、徐某林等房屋租赁合同纠纷案

裁判规则

　　具有福利性质的类....(您当前的权限无法查看该内容)

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正文


　　
苏州市新贸职工服务有限公司诉徐某如、徐某林等房屋租赁合同纠纷案

　　［基本案情］
　　原告：苏州市新贸职工服务有限公司，住所地苏州市姑苏区东大街47号。
　　被告：徐某如，男，1923年6月25日生，汉族，住苏州市姑苏区草鞋湾×号。
　　被告：徐某林，男，1960年7月19日生，汉族，住苏州市姑苏区草鞋湾×号。
　　被告：刘某敏，女，1969年10月7日生，汉族，住苏州市姑苏区草鞋湾×号。
　　被告：徐某，男，1994年1月21日生，住苏州市姑苏区草鞋湾×号。
　　被告：钱某，男，1940年5月17日生，住苏州市姑苏区草鞋湾×号。
　　被告：刘某珍，女，1943年7月19日生，住苏州市姑苏区草鞋湾×号。
　　原告苏州市新贸职工服务有限公司（以下简称新贸公司）与被告徐某如、徐某林、刘某敏、徐某、钱某、刘某珍房屋租赁合同纠纷一案，由新贸公司向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼。新贸公司提出的诉讼请求为：1.判令解除原告与被告徐某如于2007年12月5日签订的租房协议，六被告在租房协议解除之日起30天内腾房搬离，将苏州市草鞋湾×号房屋返还新贸公司；2.判令徐某如支付租金直至退房之日。
　　苏州市姑苏区人民法院一审审理查明：
　　坐落于苏州市草鞋湾×号的房屋登记产权人为苏州市群力绸布商店（以下简称群力商店），建筑面积为88.59平方米，建筑结构为砖木，建造年代为20世纪40年代，层数为1层。群力商店现已注销，其主管部门系原苏州市沧浪区商业局。1997年1月1日，原苏州市沧浪区商业局和原苏州市沧浪区物资局合并，成立苏州市沧浪区贸易局。2001年11月15日，为推进区级党政机关机构改革工作，原苏州市沧浪区政府组建成立区经济贸易局，不再保留区贸易局。2003年9月10日，原苏州市沧浪区经济贸易局经批准成立苏州市沧浪区贸易局职工再就业服务中心。2003年10月27日，苏州市沧浪区贸易局职工再就业服务中心经工商部门核准，名称变更为苏州市沧浪区新贸职工服务中心。其间，因商业企业改制，涉案房屋产权统一归属于苏州市沧浪区国资委所有，交由苏州市沧浪区新贸职工服务中心管理。2013年7月10日经工商部门核准，苏州市沧浪区新贸职工服务中心名称变更为新贸公司。
　　另查明，徐某如、徐某林系父子关系。徐某林与前妻刘某婚后育有一子徐某，二人于2009年3月24日离婚。钱某、刘某珍系刘某的父母。徐某如系原苏州市金阊区资产经营管理中心托管的20世纪60年代精简下放人员，1980年左右回到苏州，与其姑父袁某松、姑母、儿子徐某林等共同居住于苏州市草鞋湾×号。1999年左右徐某如姑父、姑母去世。徐某如、徐某林、钱某、刘某珍、刘某、徐某在上述房屋内居住至今。1990年左右，因房屋破损严重，徐某如自行将房屋翻新重建。
　　2007年12月5日，原苏州市沧浪区新贸职工服务中心资产组（甲方、产权人）与徐某如（乙方、承租人）签订租房协议一份，内容为：草鞋湾×号现有砖混结构房屋100平方米，乙方1990年因破损危险，自拆自建，但无规划批准书，现根据该房历史使用情况，经甲、乙双方充分协商达成以下条款：1.现有二层共面积100平方米属砖混二等，按现有标准每平方米租金1.2元（每月120元，每半年结付）；2.考虑到乙方自拆自建费用，甲方同意减免乙方26年房租，今后维修由乙方自行解决；3.该房今后如有规划拆迁，补偿面积只能按原产权证60平方米计算，其他按政策办理；4.该房只能用于自住，水电等费用自行缴纳；5.起租时间2008年1月1日。之后，徐某如于2007年12月6日向新贸公司支付了2008年1月1日至2008年6月30日房租720元，于2008年12月23日支付了2008年7月至2009年6月的房租1440元，此后未再支付房租。
　　2009年6月10日，苏州市规划局就涉案房屋翻建工程补办了建设工程规划许可证。2009年7月20日，苏州市规划局出具了建设工程规划验收合格证。2010年4月2日，苏州市房屋安全鉴定管理处对涉案房屋现场勘查后，鉴定结论是房屋危险性等级评定为C级，构成局部危房，处理建议为立即将插层部位拆除，对屋面处偏细的木檩条进行更换。徐某如对该意见书有异议，但未申请重新鉴定。
　　2017年8月9日，新贸公司向徐某如、徐某林邮寄解除租房协议告知函，告知房屋属C级危房，即日起解除租房协议，徐某如方应立即腾房搬离，返还房屋。
　　法院审理中，新贸公司称徐某如等一家占用涉案房屋的同时，通过苏州市相王弄4号房屋拆迁获得十全街5号地块204室安置房一套，建筑面积96.86平方米；徐某林前妻刘某因苏州市十全街78号房屋拆迁，通过产权调换获得江南木材厂新村2号房506室安置房一套，建筑面积59.31平方米；2014年刘某经批准购买本市宝祥苑5幢2808室保障性房屋一套，建筑面积89.72平方米。徐某如等六人认为相王弄4号房屋拆迁时徐某林选择了补偿款，没有选择房屋，所得补偿款也用于归还当初购买该房屋的所借款项；刘某与徐某林已离婚，其名下房屋与徐某林等人无关。徐某如在苏州市内无登记产权的房屋。涉案房屋系徐某如唯一住处。
【案例点评人】周江洪（浙江大学光华法学院）
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  • 适用法律不当
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