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物权的排他性在损害公共利益或他人合法权益时应得到阻却

————肖某某诉北京物美商业集团股份有限公司、北京华森置业有限公司物权保护纠纷案

裁判规则

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正文


　　
肖某某诉北京物美商业集团股份有限公司、北京华森置业有限公司物权保护纠纷案

　　判决书字号
　　一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第09401号民事判决书。
　　二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第4781号民事判决书。
　　案由：物权保护纠纷。
　　诉讼双方
　　原告：肖某某，男。
　　委托代理人（一、二审）：惠所亮、刘立成，北京市易行律师事务所律师。
　　被告：北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美公司），住所地：北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街。
　　法定代表人：吴坚忠，该公司董事长。
　　委托代理人（一、二审）：陈中，该公司法务人员。
　　委托代理人（一、二审）：孙拥军，该公司职员。
　　第三人：北京华森置业有限公司，住所地：北京市平谷区南独乐河镇峰台村。
　　法定代表人：于振永，该公司董事长。
　　委托代理人（一、二审）：于海生。
　　审级：二审。
　　审判机关和审判组织
　　一审法院：北京市朝阳区人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：叶永尧；代理审判员：XXX；胡雅妮。
　　二审法院：北京市第二中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：刁久豹；代理审判员：刘丽杰、朱伟。
　　审结时间
　　一审审结时间：2012年12月10日。
　　二审审结时间：2013年4月18日。
　　一审诉辩主张
　　原告肖某某诉称：2004年9月1日，我与北京华森房地产开发有限公司（后变更为华森置业公司）签订了商品房买卖合同，购买了位于北京市朝阳区g园1号院4号楼2层2052号房屋（以下简称2052号房屋），建筑面积为12.86平方米。2009年3月14日，我取得了2052号房屋的所有权证书。2010年11月1日，物美公司与华森置业公司签订租赁合同，承租北京市朝阳区g园1号院4号楼2层其他房屋作为经营使用时，擅自将2052号房屋一并装修并使用至今。我认为，我是2052号房屋的所有权人，而华森置业公司在未经我授权的情况下将2052号房屋出租给物美公司，并由物美公司对2052号房屋进行装修并使用，共同侵犯了我对房屋的所有权，故诉至法院。我的诉讼请求为：第一，要求物美公司、华森置业公司共同将2052号房屋腾退返还给我；第二，要求物美公司、华森置业公司给付自2010年11月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，以每天每平方米7元为计算标准。
　　被告物美公司辩称：我公司与华森置业公司于2010年11月1日签订了租赁合同，由我公司承租位于北京市朝阳区g园1号院4号楼2层之全部房产。华森置业公司于2011年3月1日向我公司交付了以上房屋，我公司接受房屋后按时交纳了租金及相关费用，并无拖欠。因此，我公司并未侵犯肖某某的所有权，我公司不是本案适格被告，无法向其腾退并返还房屋，不同意肖某某的全部诉讼请求。
　　第三人华森置业公司述称：本案的法律关系并非物权保护纠纷，而是委托合同纠纷。肖某某购买了2052号房屋后即与北京现代三连商业管理有限公司（以下简称三连公司）签订了房屋出租委托合同，委托期限为3年，约定期限届满前由业主委员会处理续租问题。后三连公司经营不善，商场业主委员会于2008年6月注册成立了北京万众中天商业管理有限公司（以下简称万众公司）。2010年1月4日，万众公司代表全体业主与我公司签订“委托商场招商租赁协议”，委托我公司对外统一招商，包括肖某某所有的2052号房屋，月租金按照总房款的5％支付。依据上述协议，我公司与物美公司于2010年11月1日签订了“租赁合同”，代表全体业主将位于北京市朝阳区g园1号院4号楼1至3层近14000平方米的商铺出租给物美公司，物美公司按时向我公司支付了租金。另外，我公司为统一对外出租垫付了物业费、供暖费、水电费等合计三百余万元。因肖某某要求我公司支付高额的租金，双方为此协商未果，故我公司未向其支付相应租金。综上，肖某某自2004年购房后一直将2052号房屋委托经营，从未单独经营过，业主委员会成立后也未声明退出委托经营。此前肖某某亦一直收取租金，现肖某某要求解除委托，于法无据，请求法院驳回肖某某的全部诉讼请求。
　　一审事实和证据
　　北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2004年9月1日，肖某某与华森置业公司签订了编号为0669462的“商品房买卖合同”一份，购买了华森置业公司开发的g园1号院4号楼2层2052号房屋一套。该商品房用途为商业，建筑面积为12.89平方米，单价为每建筑平方米19780元，总金额为254964元。当天，肖某某与三连公司就2052号房屋签订了“商铺委托租赁经营合同书”，约定由三连公司代理肖某某对外出租2052号房屋，年租金标准为该商铺购房合同总价款的10％，计人民币25496元；合同期限为3年，自2004年9月1日至2007年9月1日止；租赁期间，因该商铺经营管理活动所产生的物业管理费、水电费、卫生费、治安费等各项相关的经营活动费用应由三连公司缴纳；合同期限届满前三连公司召集商铺业主成立业主委员会，业主委员会对续约经营进行商定。合同期限届满后，三连公司未与肖某某续签合同，退出了g园1号院4号楼的经营，且拖欠了业主部分租金，并于2009年12月14日被北京市工商行政管理局平谷分局吊销了营业执照。
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