第一章　总则

第二章　新建物业与前期物业管理

第三章　业主自治管理

第一节　业主

第二节  业主大会

第三节　业主委员会

第四节　物业管理委员会

第四章　物业服务

第一节  物业服务人与物业服务合同

第二节  物业服务收费

第五章　物业的使用和维护

第六章  监督管理

第七章　法律责任

第八章　附则

　　　   　

　　第一条  为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，营造良好的生活、工作环境，促进美丽和谐社区建设，根据相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条  本市行政区域内的住宅物业管理适用本条例；非住宅物业管理参照执行。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过共同决定委托物业服务人或者自行管理的形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条  本市物业管理纳入基层治理体系，坚持党建引领、政府组织、部门协同、属地管理，实行业主自治、专业服务、行业自律，构建共建共治共享的治理格局。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

　　第四条  市、区县人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划，推动物业管理市场化、专业化、标准化、精细化。

　　区县人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织街道办事处、镇人民政府、城市管理以及相关部门、单位，统筹推进物业管理工作，协调解决物业管理重大问题。

　　街道办事处、镇人民政府、居民委员会按照本条例规定的职责，做好辖区内物业管理相关工作。

　　第五条  市城市管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县城市管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、住房城乡建设、水利、卫生健康、应急管理、市场监督管理、体育、人防、大数据、消防救援等有关部门、单位按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

　　第六条  鼓励物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团体标准，调解行业纠纷，维护会员合法权益，推动行业健康有序发展。

　　鼓励物业服务人加入行业协会。

　　第七条  鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提高物业管理质量、效率和服务水平，推动物业服务向绿色、智慧方向发展。

　　第八条  突发事件应对期间，街道办事处、镇人民政府负责落实市、区县人民政府依法采取的应急处置措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

　　物业服务人应当在街道办事处、镇人民政府指导下积极配合居民委员会开展工作，依法落实应急处置措施和其他管理措施。

　　　　　

　　第九条  新开发建设项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房，满足物业服务办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求。物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　（一）独立且相对集中配置，方便服务业主；

　　（二）地面以上成套装修房屋，具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口；

　　（三）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，计算面积低于一百平方米的按不低于一百平方米配置；

　　（四）与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付，其中建设工程项目分期开发建设的，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发项目总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房。

　　物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。

　　第十条  物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，建设单位应当依法办理不动产权属登记。

　　第十一条  物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主需要。物业交付后，车位、车库尚未出售、附赠或者出租的，建设单位应当公开数量和位置，业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。车位设置不得影响道路通行，不得妨碍消防、急救等特种车辆执行任务，不得损坏共用设施设备，不得侵害业主合法权益。

　　第十二条  新建住宅小区内，建设单位应当根据规划要求配建车辆充电设施和电动自行车、自行车停放场所。既有住宅小区内，根据实际需要配建车辆充电设施和电动自行车、自行车停放场所的，由业主共同决定。

　　住宅小区内配建车辆充电设施和电动自行车、自行车停放场所的具体办法，由市人民政府制定。

　　第十三条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

　　第十四条  建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法通过招标方式选聘物业服务企业，签订书面前期物业服务合同。

　　第十五条  建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业服务区域的承接查验，移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关资料，并签订物业承接查验协议。对物业承接查验发现的问题、解决方法、双方权利义务、违约责任等事项，双方应当在物业承接查验协议中作出约定。对物业承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

　　物业服务企业不得承接未经查验的物业。

　　街道办事处、镇人民政府、区县城市管理部门应当对承接查验移交物业服务用房和资料进行现场监督。建设单位、物业服务企业可以聘请相关专业机构予以协助。

　　第十六条  物业服务区域内的以下部分属于业主共有：

　　（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

　　（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

　　（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、电梯、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

　　（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

　　（五）法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

　　第十七条  前期物业服务企业应当自办理物业交接手续之日起三十日内，在物业服务区域内显著位置公告下列事项：

　　（一）物业服务区域的四至范围以及附图；

　　（二）公共活动场所、公共绿地的面积和位置；

　　（三）车位、车库的数量和位置；

　　（四）地下室、底层架空层、天台的面积以及权属；

　　（五）物业服务用房以及按照规划建设的居民委员会、社区服务中心、政务管理、幼儿园、养老服务等用房和体育设施的面积、位置以及权属；

　　（六）共用设施设备名称以及权属；

　　（七）其他应当公告的事项。

　　　　　

　　

　　第十八条  房屋的所有权人为业主。本条例所称业主还包括：

　　（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

　　（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的个人；

　　（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

　　第十九条  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）自行管理物业；

　　（二）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

　　（三）提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议；

　　（四）提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（五）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（六）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（七）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

　　（八）监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；

　　（十）监督专项维修资金的管理和使用；

　　（十一）法律、法规规定的其他权利。

　　业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第二十条  业主应当履行下列义务：

　　（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业服务区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）配合物业服务人实施物业服务；

　　（五）按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；

　　（六）按时支付物业服务费；

　　（七）履行房屋使用安全责任；

　　（八）按照规定分类投放生活垃圾；

　　（九）法律、法规规定的其他义务。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　

　　第二十一条  业主大会由物业服务区域内全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业服务区域成立一个业主大会。

　　第二十二条  符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；

　　（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

　　（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

　　达到召开首次业主大会会议条件的，建设单位或者前期物业服务企业应当在物业服务区域内公示，并向街道办事处、镇人民政府和区县城市管理部门书面报告物业服务区域内物业总建筑面积、总户数、物业交付时间以及交付业主人数、交付面积等情况。

　　居民委员会或者十名以上业主联名可以向街道办事处、镇人民政府申请成立业主大会。

　　第二十三条  街道办事处、镇人民政府应当在收到报告或者申请之日起五个工作日内予以核实；符合条件的，应当在六十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组可以由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、镇人民政府、社区党组织、居民委员会等代表组成，人数应当为七人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府的代表担任。

　　筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会推荐产生，由街道办事处、镇人民政府确定。

　　筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。

　　第二十四条  筹备组履行下列职责：

　　（一）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（二）制定首次业主大会会议召开方案，明确时间、地点和内容；

　　（三）拟订管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案；

　　（四）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

　　（五）提出业主委员会选举办法；

　　（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的业主大会议事规则，至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序、议题提出以及确定方式、业主投票权确定办法，业主委员会的组成、任期、换届和成员的条件、罢免、增补，业主大会、业主委员会印章的管理和使用等事项，并不得违反法律、法规的强制性规定。

　　对本条第一款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内显著位置公告，并通知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当研究处理，并在首次业主大会会议召开前作出答复。

　　第二十五条  筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会成员。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会成员但得票数达到规定票数的候选人，可以当选业主委员会候补成员，候补成员的任期与业主委员会成员任期相同。

　　第二十六条  业主大会依照法律、法规的规定召开，决定下列事项：

　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举或者更换业主委员会成员和候补成员；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　（四）选聘、解聘物业服务人;

　　（五）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

　　（六）使用专项维修资金；

　　（七）筹集专项维修资金；

　　（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（十）确定对业主委员会成员是否发放津贴或者补助，以及资金来源、发放标准；

　　（十一）确定共有部分收益等共有资金的使用与管理办法；

　　（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　成立业主委员会的，业主委员会应当就本条第一款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

　　第二十七条  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者利用信息化手段等形式召开。

　　业主大会会议召开十五日前，业主委员会应当通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业服务区域内显著位置公示，并同时报居民委员会。居民委员会应当派代表列席会议。

　　业主大会会议决定结果应当在物业服务区域内显著位置公告。

　　第二十八条  业主人数较多并采用集体讨论形式召开业主大会的，可以根据业主共同决定，以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表在参加会议前，应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。需要投票表决的，业主书面意见应当经本人签字确认后，由业主代表在投票时代为提交。

　　

　　第二十九条  业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业服务区域的实际情况确定。候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。

　　业主委员会成员、候补成员应当为本物业服务区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。