The Comprehension of SPC’Interpretations on Several Issues of Law Application in Handling Cases Involving Urban House Lease
　　《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）经最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，于2009年9月1日公布施行。为便于读者理解，现就司法解释涉及的主要内容阐释如下。

　　一、司法解释的适用范围

　　按照《城乡规划法》有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件中大部分为城镇房屋（城市规划区、镇规划区范围内的房屋）租赁合同纠纷案件，法律适用的难点多出现在此类案件的审理中。为解决审判实践中的突出问题，《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件。承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本解释。

　　随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模扩大、房屋使用性质多样、租赁经营日益活跃。与城镇房屋租赁采用的交易规则已没有区别。为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案件审判的需要，《解释》规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”案件受理法院可以根据乡村租赁房屋的建设规模、使用用途、装饰装修等情况，决定是否参照《解释》规定处理案件。

　　二、合同效力的认定

　　合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序意义重大。《解释》回应社会经济发展需求，在遵循法律规定精神的基础上，确定了尽量维持合同效力原则，体现在以下两个方面。第一，明确合同无效的情形。《解释》将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。第二，对欠缺生效条件合同效力的处理上．采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前．取得了法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，就认定合同有效。《解释》采用宽严适当的原则确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。

　　（一）违法建筑租赁合同无效

　　违法建筑，是指在城市规划区内．未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。实践中，违法建筑租赁较为普遍．对违法建筑租赁合同效力的认定一直是人民法院面临的法律适用难点问题。《民法通则》第72条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定”。《物权法》第30条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。依照上述法律规定，违法建筑因建造行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果。建造人因此对违法建筑不享有物权权益。依照《城乡规划法》的规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定，拆迁人拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。上述法律规定表明，法律不仅从维护公共利益的角度禁止违法建设行为，同时也否定违法建设的法律效力。《解释》遵循法律原意，规定违法建筑租赁合同无效。

　　（二）违法建筑的认定标准

　　依照《城乡规划法》、《土地管理法》等法律规定，工程建设需要取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。建设工程开工许可证等相关工程建设的行政审批手续。实践中有观点认为，租赁房屋缺乏上述任何一项权证，都应当认定为违法建筑。从上述权证的性质和功能看，土地使用权证和建设用地规划许可证是土地使用者使用和管理土地的法律凭证。建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求．许可建设单位建设工程的法律凭证。建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。违法建筑的主要特征是建设活动不具有合法性，建设工程规划许可证的颁发目的就是解决建设活动的合法性问题。其他权证并不直接针对建设活动是否合法的问题。认定违法建筑应当看建设工程是否取得建设工程规划许可证，是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设。《解释》第2条、第3条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑．超过批准使用期限的临时建筑”为违法建筑。

　　（三）合同无效后占有利益的返还

　　依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产。包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。这里需要注意的是，在合同因租赁房屋为违法建筑被认定无效时，如果承租人已经占有租赁房屋，仍然需要向出租人返还占有利益。依照《物权法》对占有的规定，占有为一种事实状态，占有人是否享有占有的权利，不影响占有的成立，即使是无权占有亦应受到法律保护。出租人（建设者）不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益。承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益，亦应当予以返还。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式。《解释》将支付房屋占有使用费作为承租人对获取的占有利益进行折价补偿的主要方式。

　　从审判实践中既有案例的裁判效果看。合同约定的租金标准与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，按照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费的数额，可避免采用评估方式确定房屋使用费。加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端，有利于纠纷的及时解决和矛盾的彻底化解。《解释》吸收审判实践成果，规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”“一般应予支持”的规定较为灵活．如果因房屋质量问题或者其他原因影响承租人使用房屋，完全参照合同约定的租金标准确定承租人占有使用费数额可能与其获取的占有利益不符时。案件受理法院可以根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准。

　　三、装饰装修物的处理

　　装饰装修物的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形，借鉴装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属理论及补偿理论，用五个条款对装饰装修物的处理进行了详细规定。

　　（一）装饰装修物的范围

　　《合同法》第223条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。改善是指不改变租赁物的外观形状，对其性能进行改良。增设他物是指在原有的租赁物上又添加另外的物。实践中，承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物多在装饰装修中进行。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》规定，建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求。使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”。《建设工程质量管理条例