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《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用
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杜万华;冯小光;关丽
《人民司法(应用)》2009年21期

《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用

杜万华;冯小光;关丽
最高人民法院

《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)经最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,于2009年9月1日施行。为便于司法实践正确理解与适用,现就司法解释起草的背景及主要内容介绍如下。

  《解释》的起草背景和指导思想

  在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下,房屋租赁业迅猛发展,涌现出许多新情况、新问题,并形成诉讼进入司法领域。近年来,人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件以10%的增长率逐年上升。为应对与日俱增的审判压力,很多高级人民法院对房屋租赁合同纠纷案件的审判进行深入研究,并颁布了专门性指导意见。由于对法律规范理解上的差异,各地人民法院对此类案件的法律适用存在不同的观点,导致裁判结果迥异,亟需出台司法解释,统一裁判标准。最高人民法院基于审判实践的迫切需求,于2006年9月着手《解释》的起草和调研工作。

  《解释》起草过程中,坚持了以下指导思想:一是,立足司法为和谐社会构建提供司法保障的政治职能,维护房屋租赁市场交易秩序,维护社会和谐稳定。房屋是人类生存的基本物质条件,是从事生产经营的必要生产资料,房屋租赁案件的审判直接关系到广大人民群众的切身利益、社会的和谐稳定和经济的平稳发展。《解释》的起草必须要坚持保障民生、维护社会稳定的指导思想。二是,严循立法精神,切实增强《解释》的实践应用性。房屋租赁主要发生在人民群众的生活和经营需要中,大量的房屋租赁合同纠纷案件由基层人民法院受理,《解释》应在严循法律规定精神,确保合法性基础上,强化规定内容的针对性和可操作性,切实服务审判实践。三是,总结实践经验,合理吸收借鉴法学理论成果和国外成功经验。房屋租赁纠纷属于传统的民事案件,各级人民法院均有大量的司法实践活动,并积累了行之有效的裁判方法。《解释》应在调查研究、总结审判经验的基础上,吸收法学界理论研究成果,借鉴其他国家的相关理论和成功经验,以满足我国经济快速发展后,房屋租赁合同纠纷案件审判新情况、新变化的需求。

  《解释》的主要内容

  《解释》的适用范围。

  人民法院受理的租赁纠纷案件主要为城镇房屋(城市规划区、镇规划区范围内的房屋)租赁合同纠纷案件,法律适用的难点多出现在此类案件的审判中。为解决审判实践中的突出问题,《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件。城镇房屋的判断标准是依照城乡规划法规定的土地规划性质,即房屋占有土地是否在城市规划区、镇规划区内,与租赁房屋占地性质是国有土地还是集体所有制土地无关。

  承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房,具有社会福利性和保障性,不属于完全的民事法律行为,有关合同纠纷不适用《解释》。

  随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进,一部分经济比较发达的乡村和城市规划区、镇规划区周边的乡村,房屋建设规模扩大、用途多样,租赁经营日益活跃,与城镇房屋租赁采用的交易规则和适用的法律已没有区别。为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案件审判的需要,《解释》规定:“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。”案件受理法院可以根据乡村租赁房屋的建设规模、使用用途、装饰装修等情况,决定是否参照《解释》规定处理案件。

  合同效力的认定。

  合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展,维护房屋租赁市场交易秩序意义重大。《解释》回应社会经济发展需求,在遵循法律规定精神的基础上,确定了尽量维持合同效力原则,体现在以下两个方面:一是明确合同无效的情形。《解释》将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。二是对欠缺生效条件的合同效力处理上,采取了补救性的措施,即当事人只要在一审法庭辩论终结前,取得了法律、行政法规规定的条件,不存在合同法五十二条规定的无效情形,就认定合同有效。

  1.违法建筑租赁合同无效。

  实践中,违法建筑租赁较为普遍,对违法建筑租赁合同效力的认定一直是人民法院面临的法律适用难点问题。城乡规划法规定,禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。民法通则七十二条规定,“财产所有权的取得,不得违反法律规定”。物权法三十条规定,“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”。依照上述法律规定,违法建筑因建设行为的违法性,不能产生设立物权的法律效果,建设人因此对违法建筑不享有物权权益。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定,拆迁人拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。上述法律规定表明,法律不仅从维护公共利益的角度禁止违法建设行为,同时也否定违法建设的法律效力。《解释》遵循法律意旨,规定违法建筑租赁合同无效。

  依照城乡规划法的规定,违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。《解释》第2条、第3条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑”均为违法建筑。

  2.合同无效后占有利益的返还。

  依照无效合同的处理原则,承租人应返还依无效合同取得的财产,包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。这里需要注意的是,违法建筑租赁合同被认定无效,如果承租人已经占有租赁房屋,仍然需要向出租人返还占有利益。依照物权法对占有的规定,出租人(建设者)不能取得违法建筑的所有权,但不影响其基于占有享有的占有利益。承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益,应当予以返还。占有利益为无形财产,承租人只能采用折价补偿的方式返还。《解释》将支付房屋占有使用费作为承租人对获取的占有利益进行折价补偿的主要方式。从审判实践既有案例的裁判效果看,按照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费,易于双方当事人认可,且标准明确,有利于人民法院判断掌握,可避免采用评估方式确定房屋占有使用费,加重当事人诉讼成本,延长案件审理期间的弊端。考虑到存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋,完全参照合同约定的租金标准可能与承租人获取的占有利益不符,《解释》规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”案件受理法院可以根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准。

  装饰装修物的处理。

  装饰装修物的处理涉及债权和物权两大领域,关涉添附制度、不当得利等民法理论,在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形,吸收装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属理论及补偿理论,用五个条款对装饰装修物的处理进行了详细规定。

  1.装饰装修物的范围。
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