《吉林省物业管理条例》已由吉林省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2021年5月27日通过，现予公布，自2021年8月1日起施行。

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条 物业管理应当纳入社区治理体系，构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。

　　第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导，建立健全物业管理工作综合协调机制和目标责任制；完善扶持、激励政策和措施，建立与之相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。

　　第五条 县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

　　（一）制定物业管理相关政策和措施；

　　（二）指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理；

　　（三）指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷；

　　（四）建立健全物业服务规范与质量考核体系；

　　（五）建立健全物业服务信用管理体系；

　　（六）建立健全物业管理电子信息平台；

　　（七）对物业招投标活动进行监督管理；

　　（八）对建筑物及其附属设施的维修资金（以下统称专项维修资金）交存、使用情况进行监督管理；

　　（九）组织开展物业管理相关培训；

　　（十）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，依法履行下列职责：

　　（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；

　　（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；

　　（三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

　　（四）对物业管理区域内的物业服务实施监督检查；

　　（五）指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动；

　　（六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

　　（七）协调和监督老旧住宅小区物业管理；

　　（八）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

　　第七条 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作，指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责，调解物业管理纠纷。

　　第八条 引导和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。

　　鼓励和支持业主委员会成员、物业项目负责人中的中国共产党党员担任社区党组织兼职委员；符合条件的社区党组织、居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

　　建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。

　　第九条 业主应当遵守法律、法规规定，弘扬和践行社会主义核心价值观，依法行使业主权利、履行业主义务，不得违背公序良俗，不得损害公共利益。

　　第十条 物业管理行业协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务标准化建设，维护市场秩序和公平竞争，促进物业管理行业健康发展。

　　第十一条 突发事件应对期间，物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的各项应急措施，积极配合开展相关工作，并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。

　　对物业服务人执行政府依法实施的各项应急措施，业主、物业使用人应当依法予以配合。

　　第十二条 县级以上人民政府物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当通过报刊、广播、电视、互联网、在物业管理区域内显著位置长期公开等多种方式，组织开展物业管理法律、法规的宣传工作。

　　第十三条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、业主人数、土地使用权属范围、自然界限等因素确定：

　　（一）配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域，影响设施设备共用功能使用的，不得分割划分；配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

　　（二）原有住宅物业界线已自然形成且无争议的，划分为一个物业管理区域；

　　（三）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业以及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭的，划分为一个物业管理区域。

　　第十四条 已投入使用但尚未划分物业管理区域，或者需要调整物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）人民政府物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，在征求业主意见后予以划分或者调整，并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。

　　第十五条 建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售前，将划定的物业管理区域资料报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　建设单位应当将已备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　建设单位应当在物业管理区域内显著位置长期公开物业管理区域规划总平面图，并在图上标明或者使用文字辅助说明下列事项：

　　（一）物业管理区域的四至范围；

　　（二）属于业主共有的道路、绿地和其他公共场所的面积和位置；

　　（三）规划配建的车位数量和位置；

　　（四）地下室、地面架空层的面积；

　　（五）物业服务用房的面积和位置；

　　（六）共用设施设备名称；

　　（七）其他需要明示的场所和设施设备。

　　物业服务人应当对长期公开的物业管理区域规划总平面图做好维护管理工作。

　　第十六条 住宅小区的规划设计中，应当明确物业服务用房的具体位置和面积。建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内的物业服务用房：

　　（一）房屋总建筑面积二十万平方米以下的部分，按照不少于千分之四的标准配置，且物业服务用房建筑面积不得少于一百平方米；

　　（二）房屋总建筑面积超过二十万平方米的部分，按照不少于千分之二的标准配置；

　　（三）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百平方米；

　　（四）物业服务用房应当在地面以上，具备独立使用功能，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

　　第十七条 物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积不得少于二十平方米。

　　建设单位申请房屋所有权首次登记时，应当将物业服务用房申请登记为业主共有。

　　物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途，不得转让和抵押物业服务用房。

　　第十八条 建筑区划内的以下部分属于业主共有：

　　（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

　　（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

　　（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

　　（四）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；

　　（五）法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分。

　　未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变共有部分的用途，不得利用共有部分从事经营活动，不得处分共有部分。

　　第十九条 新建住宅物业管理区域内的供电、供水、供热、供燃气、排水、通讯等专业经营设施设备以及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供电、供水、供热、供燃气等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备以及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

　　已投入使用的设施设备以及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业所在地的县（市、区）人民政府应当组织专业经营单位接收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，县（市、区）人民政府应当组织相关单位进行整改，整改合格后，由专业经营单位接收。

　　移交给专业经营单位的设施设备以及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业费和专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

　　第二十条 房屋的所有权人为业主。

　　本条例所称业主还包括：

　　（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与等旨在转移所有权的行为已合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

　　（二）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

　　（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

　　第二十一条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同约定，接受物业服务人提供的服务；

　　（二）提议成立业主大会，提议召开业主大会会议，并就物业管理的相关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督首次业主大会会议筹备组、业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督专项维修资金的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第二十二条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的管理、维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照规定交存专项维修资金；

　　（五）按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；

　　（六）按照规定分类投放生活垃圾；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第二十三条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第二十四条 一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的，可以成立业主大会。

　　建设单位应当在具备成立业主大会条件之日起三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的建筑物面积清册、业主名册、规划总平面图、交付使用共用设施设备证明、物业服务用房配置证明等资料。

　　第二十五条 符合成立业主大会条件的，百分之五以上的业主、专有部分面积占比百分之五以上的业主、居（村）民委员会或者建设单位，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

　　第二十六条 首次业主大会会议筹备组成员由业主代表,街道办事处、乡镇人民政府代表，社区党组织、居（村）民委员会代表和建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。业主代表的产生由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将其成员名单和工作职责，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　筹备组正式工作前，街道办事处、乡镇人民政府应当会同县（市、区）人民政府物业行政主管部门，对筹备组成员进行培训。

　　第二十七条 首次业主大会会议筹备组成员应当符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）本人、配偶及其近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务人处任职；

　　（三）无非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的行为；

　　（四）法律、法规规定的其他条件。

　　第二十八条 首次业主大会会议筹备组履行下列职责：

　　（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（二）制定召开首次业主大会会议方案，确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（三）拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；

　　（四）确定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

　　（六）制定业主委员会选举办法；

　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容所涉相关事项，应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第二十九条 筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议应当表决业主大会议事规则、管理规约，并选举业主委员会。

　　业主大会自首次业主大会会议审议通过业主大会议事规则、管理规约之日起成立。

　　首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，筹备组应当自会议结束之日起七日内，持首次业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、管理规约，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案，并向业主公开业主大会决定、业主大会议事规则和管理规约。

　　首次业主大会会议选举产生业主委员会的，按照本条例第四十六条规定备案。

　　第三十条 业主大会决定下列事项：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用专项维修资金；

　　（六）筹集专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）制定和修改业主委员会工作规则；

　　（十）听取和审查业主委员会工作报告；

　　（十一）决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴及标准；

　　（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　未成立业主大会的，前款规定的事项由业主共同决定。

　　第三十一条 业主大会决定事项或者业主共同决定事项，应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

　　决定本条例第三十条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　决定本条例第三十条第一款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第三十二条 业主行使投票权时，专有部分面积和业主人数按照下列方法确定：

　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；

　　（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

　　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　第三十三条 业主、物业使用人应当遵守管理规约。管理规约应当包括下列内容：

　　（一）物业的使用、维护和管理；

　　（二）专项维修资金的筹集、使用和管理；

　　（三）业主共有部分的经营与收益分配；

　　（四）业主共同利益的维护；

　　（五）业主共同管理权的行使；

　　（六）业主应当履行的义务；

　　（七）违反管理规约应当承担的责任。

　　对未及时支付物业费等情形，管理规约可以规定由业主委员会或者物业服务人采取合法方式，在物业管理区域内就相关情况予以公告。

　　本条例所称物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。

　　第三十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第三十五条 业主拒绝支付物业费，或者不交存专项维修资金，以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在业主大会议事规则和管理规约中对其共同管理权的行使作出限制性规定。

　　第三十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召集业主大会临时会议：

　　（一）经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　第三十七条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过互联网等方式召开。

　　召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公告。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知物业所在地的居（村）民委员会，居（村）民委员会应当派代表参加。

　　业主大会会议不得就已公告议题以外的事项进行表决。

　　第三十八条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、权限和期限。

　　在业主身份确认的前提下，可以采用视频等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

　　县级以上人民政府物业行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台，供业主和业主大会免费使用。

　　第三十九条 业主大会、业主委员会依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。物业使用人应当依法遵守业主大会、业主委员会的决定。

　　业主大会决定应当自作出之日起七日内，由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主大会会议由业主委员会作书面记录并存档。