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对不履行物业服务合同义务的行为不视为正当抗辩权，而应视为违约行为

————深圳市合能房地产开发有限公司诉蔡某某商品房买卖纠纷再审案

裁判规则

　　物业服务合同具有....(您当前的权限无法查看该内容)

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正文


　　
深圳市合能房地产开发有限公司诉蔡某某商品房买卖纠纷再审案
 
【案号】
　　一审：（2009）深福法民三初字第844号
　　二审：（2010）深中法民五终字第1645号
　　申诉：（2010）粤高法民一申字第4574号
　　一、基本案情
　　申请再审人（一审被告、二审上诉人）：蔡某某。
　　申请再审人（一审第三人、二审上诉人）：周某某。
　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市合能房地产开发有限公司物业管理分公司（以下称合能公司物业分公司）。
　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市合能房地产开发有限公司（以下称合能公司）。
　　经审理查明，2001年7月24日，周某某、蔡某某与合能公司签订一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定周某某、蔡某某向合能公司购买位于深圳市福田区福民路的中央花园尚德阁E栋601、603房，建筑面积分别为106.1l平方米、100.15平方米；房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由合能公司物业分公司负责房地产的物业管理，物业管理费按每平方米4.5元计收，业主委员会成立后，可续聘或另聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。签订合同后，周某某、蔡某某于2001年10月17日办理了房屋入伙手续。2002年12月1目，合能公司物业分公司开始对中央花园物业进行管理，此前中央花园物业由合能公司委托其他物业公司管理。
　　由于对合能公司物业分公司收费标准和物业管理不满意，周某某、蔡某某从2003年6月开始不再向合能公司物业分公司缴纳物业管理费、水电费等各项费用。合能公司物业分公司从2004年至2006年每年均通过寄送邮件方式向周某某、蔡某某催收欠款。周某某、蔡某某对拖欠2003年6月至10月的电费2921．26元(平均每月为584．25元)没有异议，但对2003年11月的电费450.16元有异议，认为从2003年11月6日开始电费由供电公司直接抄表到户，直接向用户收取，合能公司物业分公司在11月能收取的时间仅仅5天，电费不可能高达450．16元。合能公司物业分公司不能提供2003年11月电费的原始抄表记录。合能公司物业分公司在2004年9月计算周某某、蔡某某的水费为零，也未能提交9月水费的原始抄表记录。
　　另查，合能公司物业分公司在管理中央花园物业期间，曾向部分业主按每平方米2．7元、2．8元标准收取部分月份的物业管理费，合能公司物业分公司曾与中央花园部分业主签订过协议，以免除或减让物业管理费的方式对其违约行为向部分业主补偿。从2008年1月1日起，合能公司物业分公司向中央花园业主按每月每平方米3．9元收取物业服务费。合能公司物业分公司曾于2003年11月6日与供电公司签订《关于移交用电户抄表到户的协议》，约定供电公司接管用户后，其与用户之间的债权债务关系与上诉人合能公司物业分公司无关。合能公司物业分公司在11月6日办理移交手续，移交之后的用户用电管理将由供电公司承接负责。
　　合能公司物业分公司为隶属于合能公司的非法人机构，无物业管理资质。合能公司于2000年1月5目取得丙级物业管理资质，目前为三级物业管理资质。两原告就中央花园的物业管理签订了《物业管理合同》。深圳市物价局发布的深价规[2007]1号《深圳市住宅区物业服务收费指导标准》（下称《指导标准》）第四条规定，住宅物业的前期物业服务收费标准由物业建设单位与其所选的物业服务企业依据《指导标准》协商确定并与物业买受人在购房合同中约定。前期物业服务如提供《指导标准》中最高服务等级未涵盖的服务内容、服务深度，收费标准需突破《指导标准》规定的最高收费标准的(高层每月每平方米3．9元，多层每月每平方米1．3元)，物业建设单位应在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格的申请，市物价局审核论证。后核定该物业的收费标准，作为前期物业服务招标或协议的最高收费标准。未经市物价局核定的，不得超出《指导标准》的最高收费标准。第六条第二款规定，该通知实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的，物业服务收费标准按合同执行。
　　二、审理情况
　　深圳市福田区人民法院经审理认为：《深圳经济特区物业管理条例》第五十条
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