第一章　总则

    第二章　业主及业主大会

    第三章　物业管理服务

    第四章　物业的使用和维护

    第五章　法律责任

    第六章　附则

   

    第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。

    第二条　本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。

    第三条　本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

    本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

    本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。

    第四条　市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。

    市房屋行政管理部门履行以下职责：

    （一）制定本市物业管理相关政策；

    （二）建立完善本市物业管理分级培训体系；

    （三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；

    （四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；

    （五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；

    （六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。

    区房屋行政管理部门履行以下职责：

    （一）组织实施物业管理相关政策和制度；

    （二）实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理；

    （三）指导和监督物业管理招投标活动；

    （四）实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理；

    （五）实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）确认等事项；

    （六）指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理；

    （七）指导乡、镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训；

    （八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。

    本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。

    第五条　区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。

    乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。

    乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责：

    （一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；

    （二）指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；

    （三）参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

    （四）办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务；

    （五）监督业主、使用人按照规定使用和维护物业；

    （六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

    （七）建立物业应急服务保障机制；

    （八）法律、法规、规章规定的其他职责。

    第六条　本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。

    居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。

    第七条　市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。

    本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。

   

    第八条　住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

    第九条　区房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。

    建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。

    建设单位在房屋销售时，应当将区房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。

    第十条　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第八条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

    物业管理区域调整后，区房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。

    第十一条　建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管机构提交下列资料：

    （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

    （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

    （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

    （四）物业管理所必需的其他资料。

    建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交前款规定的资料。

    业主可以向房管机构、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。

    第十二条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

    （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

    （二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

    （三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；

    （四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

    （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

    （六）监督业主委员会的工作；

    （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

    （八）对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

    （九）监督专项维修资金的管理和使用；

    （十）法律、法规规定的其他权利。

    业主在物业管理活动中，履行下列义务：

    （一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；

    （二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；

    （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

    （四）按照有关规定交纳专项维修资金；

    （五）按时交纳物业服务费；

    （六）履行其承担的房屋使用安全责任；

    （七）向业主委员会提供联系地址、通讯方式；

    （八）法律、法规规定的其他义务。

    业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

    第十三条　业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

    一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    第十四条　物业管理区域符合本规定第十三条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：

    （一）物业管理区域核定意见；

    （二）物业管理用房配置证明；

    （三）业主清册和物业建筑面积；

    （四）物业出售并交付使用时间；

    （五）已筹集的专项维修资金清册。

    建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

    第十五条　乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

    筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

    筹备组中的业主代表，由乡、镇人民政府或者街道办事处组织业主推荐产生。

    业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

    乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。

    第十六条　筹备组应当做好以下筹备工作：

    （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

    （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

    （三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

    （四）确定首次业主大会会议表决规则；

    （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

    （六）制定业主委员会选举办法；

    （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

    筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

    筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

    第十七条　业主大会除履行《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

    第十八条　业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

    业主大会作出决定，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，或者改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

    业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

    第十九条　首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主小组的设立，业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

    第二十条　业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年。

    业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋主体和承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋以及不执行业主大会、业主委员会决定等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。

    业主委员会委员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

    业主委员会履行下列职责：

    （一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

    （二）执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务；

    （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

    （四）拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案；

    （五）拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；

    （六）拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度；

    （七）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

    （八）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

    （九）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止；

    （十）业主大会赋予的其他职责。

    业主委员会应当接受业主大会和业主的监督，接受相关行政管理部门，乡、镇人民政府或者街道办事处，居民委员会或者村民委员会的指导和监督。

    第二十一条　业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。

    业主委员会委员由业主大会会议选举产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。筹备组应当自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

    业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：

    （一）召集和主持业主委员会会议；

    （二）提出业主委员会会议议题；

    （三）按照业主大会会议的决定，签署有关文书。

    业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。

    第二十二条　乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区房屋行政管理部门定期组织业主委员会委员，进行物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件和日常运作规范等培训。

    第二十三条　业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

    （一）业主大会会议记录和会议决定；

    （二）业主大会议事规则；

    （三）管理规约；

    （四）专项维修资金管理规约；

    （五）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；

    （六）业主委员会委员的培训记录。

    乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。

    业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。

    第二十四条　业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。

    第二十五条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

    召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管机构、居民委员会或者村民委员会，邀请房管机构、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管机构、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。