最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内,以抵押财产对一定期间内连续发生的债权作担保。由于最高额抵押权的发生受到“最高债权额限度”“一定期间”“连续发生”等三方面的限制,该抵押权的登记相较一般抵押权也有其特殊性。目前《房屋登记办法》和《土地登记办法》中均有涉及不动产最高额抵押权登记的内容。其中,《房屋登记办法》具体规定了房屋最高额抵押的设立登记、变更登记、转移登记和确定登记。《土地登记办法》关于最高额抵押登记的内容较少,只是提及“申请登记的抵押为最高额抵押的,应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容”。[1]不动产统一登记条例仍有对不动产最高额抵押登记进行完善的必要,债权确定期间的登记即是一例。
最高额抵押的债权确定期间,是当事人约定的确定最高额抵押权所担保的债权实际数额的时间。根据《物权法》第206条的规定,债权确定期间届满是最高额抵押权确定的基本方式,债权确定期间也就成了最高额抵押合同的重要内容。然而,对于该事项的登记及其在实务中的操作,有两个问题值得探讨。