今天，广东省高级人民法院发布一批涉不动产执行异议之诉典型案例，涉及商品房业主、接受赠与未成年人、附居住条件赠与的父母、协议离婚配偶等各类权利主体的权利界定、排除强制执行的条件和标准等难点和热点问题，涵盖商品房买卖、离婚财产分割、抵押担保、拆迁安置等类型。2024年至今年8月，广东法院共审结一审执行异议之诉案件9762件。

　　本次案例围绕实质解纷和平等保护要求，坚持利益平衡和价值引领，准确理解适用法律，维护真实权益，打击防范虚假诉讼，为各方当事人合法权益提供有力司法保障。在叶某甲诉欧某等案外人执行异议之诉案中，人民法院将与居住权密切相关的小区配套车位纳入商品房消费者购房人生存权优先保护范畴，明确抵押权人设定抵押时对在先权利的必要注意义务；在陈某诉某资产公司案外人执行异议之诉案中，人民法院坚持诚信诉讼原则，依据案外人另案承认的事实与本案矛盾，对其主张排除执行的请求不予支持；某林场诉郑某等案外人执行异议之诉案中，人民法院依法确认多重查封下执行标的查封时间，明确已解除或失效的查封不能作为认定依据。

　　近年来，广东法院全面提升执行裁判质效，聚焦执行异议之诉疑难问题，出台多个规范性文件，不断统一全省裁判尺度，推动执行异议之诉案件的公正高效审理，依法保障民生权益、促进市场交易，为高质量发展提供有力的司法服务和保障。







　　基本案情

　　2004年，叶某乙向某房地产公司全额支付认购款购入小区车位1个，占有并使用车位。该车位土地用途为城镇住宅用地，由全体业主共同所有。某房地产公司未依约为叶某乙办理车位产权证书。2013年，叶某乙将车位转让给同小区业主叶某甲。2015年，某房地产公司以包括涉案车位在内的小区车库整体作为抵押物向欧某借款并办理抵押登记。因某房地产公司未能如期偿还债务，欧某以仲裁方式确认其债权及对抵押物的优先受偿权并向法院申请强制执行。涉案车位被查封后，叶某甲提出异议被驳回后提起本案诉讼，请求判令停止对涉案车位的执行。

　　裁判结果

　　广东省高级人民法院经审理认为，小区业主合理的车位配备是与其居住权密切相关的一种生活利益，具有保障居民基本居住权益的属性。民法典规定规划建设的车位应当首先满足业主需要，依附于商品房而存在的小区车位，属于商品房居住功能的必要延伸和拓展。欧某接受开发商通过正常市场途径出售并被占有使用的小区车位作为抵押物，疏于审慎调查，其权利亦不能对抗相对履约无过错的业主。欧某虽然对涉案车位享有抵押权，但叶某甲对涉案车位依法享有设立在先的业主专有权和物权期待权，可排除执行，故判决不得执行涉案车位。

　　典型意义

　　本案涉及数十件系列案，法院在审理案件过程中，侧重于实质审查当事人的权利属性以及争议车位是否关乎商品房居住功能。本案准确把握法律要件，通过个案释放司法导向，支持了购买车位在先的业主排除抵押权执行的主张，既回应了小区业主对小区配套设施保障的关切，增进民生福祉，又有利于进一步规范房地产市场、金融贷款等行业行为。







　　基本案情

　　谢某、朱某系夫妻，谢某甲、谢某乙系其子女。2006年，朱某代其未成年子女与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定谢某甲、谢某乙以648万余元购买涉案广州某房产。2008年付清全部款项后，办理了登记在谢某甲、谢某乙名下的房地产权证。2013年，谢某向罗某借款，其后双方发生争议，经判决进入执行，罗某向法院申请执行谢某、朱某名下财产。执行法院查封了涉案房产，案外人谢某甲、谢某乙以其系房屋所有权人异议被驳回后，提起本案诉讼，请求不得执行涉案房产。

　　裁判结果

　　广东省高级人民法院经审理认为，在父母债务纠纷中判断赠与未成年子女的房产能否执行，应以执行依据的债权债务关系产生时间及房产的登记时间为核心，兼顾房产情况、债务人偿还能力和偿还债务的情形等因素综合考量。涉案房产在罗某出借款项前已完成过户登记，父母子女主张亲子赠与的意思表示经过权属登记予以彰显，赠与行为已经完成。债权人未举证证明其对涉案房产作为被执行人的责任财产存在信赖利益，也未有证据证明赠与存在恶意逃债、违反公序良俗等合同无效的情形，可认定未成年子女享有排除一般金钱债权执行的权益，故判决不得执行涉案房产。

　　典型意义

　　本案综合未成年人子女名下房产购买、赠与、使用、经营情况，结合父母作为债务人债务偿还能力和债务情况等因素认定债务人亲子赠与的效力。本案准确把握当事人权利性质，平等保护各方当事人权利。在防范债务人利用家庭内部关系，恶意逃避债务、规避应当承担的经营风险的同时，坚持不动产登记的推定力和公信力，依法保护未成年人重大财产。不仅有利于防止经营风险的扩张，维护家庭生活的稳定，也有利于形成理性的市场交易秩序，督促第三人慎重对待与名下无财产的市场主体进行交易。







　　基本案情

　　某商贸公司名下三套房产经李某杰申请被执行查封。因某商贸公司实际控制人李某与李某杰达成执行和解，故查封解除。解封期间，李某将三套房产出售给谢某，双方签订了两份买卖合同，一份合同总价1376万余元用于办理产权变更登记，一份合同总价约1500万元。双方于同一天完成备案合同签订、1500万元房款支付、递交产权转让登记申请以及房屋交接。该三套房产同期评估总值2013万余元。由于李某未按照执行和解协议履行还款义务，李某杰向法院申请恢复执行。因三套房产被再次查封，谢某作为案外人异议被驳回后，提起本案诉讼，请求排除执行。

　　裁判结果