《苏州市住宅区物业管理条例》已由苏州市第十六届人民代表大会常务委员会第三十八次会议于2021年10月25日修订，并经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2021年12月2日批准，现予公布，自2022年3月1日起施行。

   

　　

　　

　　

　　第一章　总则

　　第二章　业主和业主组织

　　第一节　业主

　　第二节　业主大会

　　第三节　业主委员会

　　第四节　物业管理委员会

　　第三章　管理和服务

　　第一节　物业管理区域

　　第二节　前期物业管理

　　第三节　物业服务

　　第四节　物业费和公共收益

　　第五节　老旧住宅区物业服务

　　第四章　使用和维护

　　第一节　安全管理

　　第二节　停车管理

　　第三节　保修和维护

　　第四节　住宅专项维修资金

　　第五章　法律责任

　　第六章　附则

　　

　　第一条　为了规范住宅区物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，弘扬社会主义核心价值观，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　本市行政区域内住宅区物业管理及其监督管理活动适用本条例。

　　第三条　物业管理遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。

　　物业管理应当符合节约资源、保护生态环境、彰显江南文化、倡导文明新风的要求，不得违背公序良俗，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第四条　市、县级市（区）人民政府应当加强物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划和社会治理体系，制定、落实扶持政策；建立联席会议制度，健全执法监督制度，统筹解决物业管理重大问题；构建和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，促进互联网、物联网、人工智能等科技手段在物业管理和服务中的应用，提高物业管理和服务水平。

　　县级市（区）人民政府应当为镇人民政府（街道办事处）配备物业管理工作的专职人员，落实工作经费。

　　市、县级市（区）人民政府应当定期对本条例的实施情况进行监督检查，并向同级人民代表大会常务委员会报告。

　　第五条　物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）制定物业管理相关政策、规范并组织实施；

　　（二）建立、完善物业管理分级培训体系，组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；

　　（三）加强对物业服务人的监督管理，督促其提高物业服务质量，依法开展物业管理行政执法工作；

　　（四）指导和监督住宅专项维修资金的筹集、管理和使用工作；

　　（五）指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

　　（六）实施物业管理方面的其他监督管理职责。

　　市物业管理行政主管部门应当建立物业管理监管服务信息平台、业主决策电子投票系统；制定业主大会议事规则、业主委员会工作规则、临时管理规约、管理规约和前期物业服务合同等示范文本。

　　县级市（区）物业管理行政主管部门负责指导和协助镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会开展物业管理相关工作。

　　发展和改革、公安、民政、财政、住房和城乡建设、自然资源和规划、生态环境、园林和绿化、城市管理、交通运输、水务、应急管理、市场监督管理、消防救援等部门和机构，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作，并依法开展行政执法工作。

　　第六条　镇人民政府（街道办事处）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督，履行下列职责：

　　（一）组织、指导、监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举，办理相关备案手续；

　　（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；

　　（三）指导和监督物业服务人依法履行义务；

　　（四）提供物业管理法律咨询服务，调解、处理物业管理纠纷，协调物业管理各方的关系；

　　（五）建立物业应急服务保障机制；

　　（六）协同县级市（区）物业管理行政主管部门指导和监督辖区内物业承接查验、物业管理项目的移交和接管工作；

　　（七）法律、法规规定的其他职责。

　　镇人民政府（街道办事处）负责落实县级市（区）人民政府依法采取的应急处置措施和其他管理措施，指导物业服务人、业主委员会开展应对工作，并给予物资和资金支持。

　　居（村）民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，配合镇人民政府（街道办事处）做好物业管理的相关工作。

　　建立健全社区（村）党组织领导的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等共同参与的住宅区治理架构，推动物业管理创新，促进物业管理与基层社会治理深度融合。

　　第七条　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，监测并定期公示物业服务项目成本信息和计价规则，调解物业服务行业纠纷，维持公平竞争的市场秩序，促进诚信经营；加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　

　　

　　第八条　在物业管理活动中，业主享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务人提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；

　　（二）享有业主委员会成员的选举权和被选举权；

　　（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

　　（四）提议召开业主大会会议，对物业管理的有关事项提出建议；

　　（五）提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议；

　　（六）对物业共用部位和共用设施设备、住宅专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；

　　（七）监督业主委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同；

　　（八）对侵害住宅区公共利益的行为予以劝阻；

　　（九）法律、法规规定的其他权利。

　　在物业管理活动中，业主履行下列义务：

　　（一）遵守业主大会议事规则和临时管理规约或者管理规约，支持物业服务人按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照物业服务合同的约定支付物业费；

　　（五）按照有关规定交纳住宅专项维修资金；

　　（六）不得损害公共利益和他人合法权益；

　　（七）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

　　（八）法律、法规规定的其他义务。

　　第九条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务人；

　　（五）使用住宅专项维修资金；

　　（六）筹集住宅专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　

　　第十条　业主可以依照法定程序设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法表决业主共同决定事项。一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务人实施物业管理。

　　业主户数超过三百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　暂时无法成立业主自治组织的，可以依照本条例有关规定成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十一条　业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，业主代表可以按幢或者结合实际情况推选。

　　业主代表在参加业主代表大会前，应当就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主共同决定的事项，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

　　第十二条　符合《江苏省物业管理条例》规定成立业主大会条件的，建设单位应当在一年内向镇人民政府（街道办事处）提出筹备业主大会的书面申请，协助业主大会筹备工作；十人以上的业主公开联名可以向镇人民政府（街道办事处）提出筹备业主大会的书面申请。镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面申请后核实情况，并在六十日内组织成立首次业主大会筹备组。

　　符合成立业主大会条件满一年，且未收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请的，镇人民政府（街道办事处）可以根据物业管理区域实际情况，组织成立首次业主大会筹备组。

　　第十三条　首次业主大会筹备组由本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主和建设单位、镇人民政府（街道办事处）、社区（村）党组织、居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由镇人民政府（街道办事处）组织业主推荐产生。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助业主大会筹备工作。

　　筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由镇人民政府（街道办事处）指定人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由镇人民政府（街道办事处）协调、解决。

　　第十四条　建设单位应当按照镇人民政府（街道办事处）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　（一）物业管理区域证明；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业服务用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至镇人民政府（街道办事处）指定的账户。经费标准由市物业管理行政主管部门会同价格行政管理部门根据住宅物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。

　　第十五条　首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

　　（二）拟订业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约草案；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；

　　（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议应当通过业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约，选举产生业主委员会成员和候补成员。

　　首次业主大会会议依法选举产生业主委员会之日起，筹备组自行解散；选举产生的业主委员会成员人数低于业主大会议事规则规定人数下限时，应当决定补选；决定补选的，筹备组工作期限延长九十日，期满自行解散。

　　第十六条　业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当在十五日内召集临时会议：

　　（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主提议召开业主大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。

　　业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，业主可以向镇人民政府（街道办事处）提出召开。镇人民政府（街道办事处）应当督促业主委员会限期组织召开业主大会会议；期满后仍未组织召开的，镇人民政府（街道办事处）可以应业主要求组织召开。

　　第十七条　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、在物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统上投票的方式召开，对有关事项进行表决。倡导优先采用业主决策电子投票系统。

　　业主对业主大会表决结果存在异议的，可以向镇人民政府（街道办事处）反映。镇人民政府（街道办事处）应当核实表决相关信息。

　　

　　第十八条　业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，对全体业主负责，接受业主监督，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告业主委员会履职、财务收支情况和物业管理实施的情况；

　　（二）根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订并履行物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，并可以委托第三方评估机构对物业服务人履约情况开展评估；

　　（三）督促业主交纳住宅专项维修资金，及时足额支付物业费，对逾期不支付的督促其限期支付；

　　（四）拟订业主共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并报业主大会决定，监督物业服务人对业主共有部分的经营和使用情况；

　　（五）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务；

　　（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，并建立相关档案；

　　（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；

　　（八）协助镇人民政府（街道办事处）调解处理物业管理纠纷；

　　（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会不得阻挠业主大会行使职权，不得拒不执行业主大会决定，未经业主大会决定不得擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同。

　　业主大会可以按照业主大会议事规则的规定，设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。

　　第十九条  业主委员会成员应当由本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。对有不履行业主义务，侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在业主大会议事规则、管理规约中对其担任业主委员会成员作出限制性规定。

　　鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会成员。

　　业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生。

　　筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送镇人民政府（街道办事处）。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十条　业主委员会成员的人数一般为七至十一名的单数，候补成员人数不超过业主委员会成员人数的二分之一。业主委员会的任期为三至五年，成员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会在成员中选举产生主任一名和副主任若干名。

　　业主委员会成员辞职，应当向业主大会或者业主委员会提出书面辞呈。

　　业主委员会成员出缺时，从候补成员中按照得票顺序依次递补为业主委员会成员。递补后缺额人数仍超过业主委员会成员半数的，镇人民政府（街道办事处）应当组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

　　第二十一条　业主大会、业主委员会日常工作经费和业主委员会成员的工作补贴，从公共收益中列支或者由全体业主分摊，具体由业主大会议事规则规定。

　　业主委员会可以聘用专职或者兼职工作人员，其工作经费纳入业主委员会日常工作经费。

　　业主委员会参与社会治理、文明建设等活动表现突出的，由市、县级市（区）人民政府给予奖励。

　　第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向镇人民政府（街道办事处）备案：

　　（一）业主委员会备案申请书；

　　（二）业主委员会成员名单；

　　（三）业主大会议事规则和管理规约；

　　（四）业主大会会议记录；

　　（五）其他应当提供的材料。

　　业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

　　材料齐全的，镇人民政府（街道办事处）应当在十五日内出具书面备案回执。镇人民政府（街道办事处）应当将备案的相关材料抄送县级市（区）物业管理行政主管部门、居（村）民委员会。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案回执申请刻制印章，开立银行账户并将印章式样和银行账号书面报告镇人民政府（街道办事处）。

　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内书面报告镇人民政府（街道办事处）。

　　第二十三条　业主委员会会议每季度至少召开一次，由主任或者主任委托的副主任召集。经业主委员会主任或者三分之一以上业主委员会成员提议，可以召开临时会议，由提议人召集。会议应当有过半数成员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会成员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的成员签字后存档。

　　第二十四条　业主委员会应当在物业管理区域内显著位置和物业管理监管服务信息平台向全体业主公告下列信息：

　　（一）业主委员会成员和专职、兼职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

　　（二）业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约和物业服务合同；

　　（三）业主大会、业主委员会的决定；

　　（四）业主大会、业主委员会日常工作经费的预算、结算情况；

　　（五）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处置情况；

　　（六）业主大会决定由业主委员会管理住宅专项维修资金、公共收益的收支情况；

　　（七）法律、法规规定的其他信息。

　　前款第四项、第五项应当每年至少公告一次，第六项应当每半年公告一次；其他事项应当常年公告并及时更新。业主委员会可以委托物业服务人协助公告信息。

　　第二十五条　业主委员会成员不得有下列行为：

　　（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；