《银川市物业管理条例》于2019年8月8日银川市第十五届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过，2019年9月27日宁夏回族自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准，现予公布，自2019年11月1日起施行。

　　

　　

　　

　　

　　第一章　总则

　　第二章　前期物业管理

　　第三章　业主、业主大会及业主委员会

　　第四章　物业管理服务及费用

　　第五章　物业的使用与维护

　　第六章　法律责任

　　第七章　附则

　　

　　
第一条　为了加强物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，为人民群众营造安全、文明、舒适、优美、和谐的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。

　　
第二条　本条例适用于银川市行政区域内的物业管理活动。

　　
第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　
第四条　市人民政府住房和城乡建设行政管理部门（以下简称市物业主管部门）是全市物业管理活动的主管部门，市物业管理机构受市物业主管部门的委托，具体负责兴庆区、金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。

　　县（市）区人民政府负责物业管理活动的部门（以下简称县（市）区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作，业务上接受市物业主管部门的指导、监督和考核，具体考核办法由市人民政府另行制定。

　　民政、综合执法监督、自然资源、市政管理、应急管理、园林、生态环境、公安、发展改革、市场监管、卫生健康等行政主管部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督工作。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府在同级党组织的领导下组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷，指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

　　社区居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　
第五条　银川市物业管理协会可以在物业主管部门的指导下，组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为。

　　
第六条　市、县（市）区人民政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展，提高物业管理水平。

　　倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

　　鼓励物业服务企业、业主委员会等运用新媒体，引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助，实行网络化物业管理。

　　

　　
第七条　建设单位在销售房屋前，应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

　　建设单位应当在房屋预售前向市物业主管部门报备确定的物业管理区域。

　　
第八条　建设单位应当按照下列标准为新建物业配置物业服务用房，并向市物业主管部门备案：

　　（一）建筑面积在五万平方米以内的，按照不低于建筑总面积的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米;

　　（二）建筑面积超过五万平方米的，除按照五万平方米的千分之四配置外，超过部分按照不低于千分之二的标准配置;

　　（三）住宅（含商住）项目物业服务用房应当位于地面以上一至二层；

　　（四）物业服务用房应当具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等设施，可直接投入使用。

　　
第九条　住宅物业建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。投标人少于3人，或者住宅物业建筑面积五万平方米以下的，经市物业主管部门同意，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　通过招投标方式选聘物业服务企业的，建设单位应当按照以下规定时限完成招投标工作：

　　（一）新建现售商品房项目应当在现售前三十日内完成；

　　（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日内完成。

　　
第十条　建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务企业应当在物业服务合同签订或者变更后十五日内向县（市）区物业主管部门备案。

　　
第十一条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　
第十二条　前期物业服务合同、临时管理规约应当作为物业买卖合同的附件，由建设单位在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　
第十三条　物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按照物业买卖合同中的约定承担；物业买卖合同中未约定的，由建设单位承担。

　　前款所称的交付使用，是指物业通过竣工验收，符合《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》要求，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满三十日后。

　　
第十四条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备、共有部分的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　建设单位应当在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或者使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或者使用权归全体业主所有。

　　
第十五条　办理前期物业承接查验手续时，建设单位应当将物业服务用房和有关档案资料移交给前期物业服务企业。前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及建设单位移交的文件档案资料进行查验。

　　前期物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认。

　　未经承接查验的物业，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。

　　
第十六条　建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房、配套设施坐落位置、面积，首期专项维修资金缴清凭证等相关资料。相关部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房、配套设施坐落位置、面积和首期专项维修资金缴纳情况等同时进行登记。

　　

　　
第十七条　本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

　　业主身份的确认，以房屋登记簿为依据。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

　　本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。

　　
第十八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　
第十九条　同一个物业管理区域内的业主，可以成立业主大会，并选举产生业主委员会，街道办事处、乡（镇）人民政府应当给予指导和协助。

　　未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，由物业所在地社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。

　　
第二十条　只有一个业主的，或者业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　
第二十一条　同一物业管理区域内，交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上，建设单位或者百分之二十以上的业主公开联名向街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会书面申请的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

　　首次业主大会的费用由建设单位承担。

　　
第二十二条　首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）提出首届业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

　　（六）草拟业主委员会选举办法；

　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　
第二十三条　管理规约对全体业主具有约束力，应当包括以下内容：

　　（一）物业的名称、地点、面积及户数；

　　（二）业主委员会组织机构；

　　（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权利；

　　（四）业主参与物业管理的权利；

　　（五）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；

　　（六）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

　　（七）公共收益的管理、使用、审计；

　　（八）业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务；

　　（九）违反管理规约的责任。

　　管理规约经业主大会通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公示。