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合同未违反效力性强制性规定的，认定有效

————北京佳融嘉禾投资管理有限公司诉中国人民公安大学等房屋租赁合同纠纷案

裁判规则

　　违反法律、行政法....(您当前的权限无法查看该内容)

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正文


　　
北京佳融嘉禾投资管理有限公司诉中国人民公安大学等房屋租赁合同纠纷案

　　判决书字号
　　一审判决书：北京市昌平区人民法院（2013）民字第01140号民事判决书。
　　二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）民终字第13718号民事判决书。
　　案由：房屋租赁合同纠纷。
　　诉讼双方
　　原告（上诉人）：北京佳融嘉禾投资管理有限公司。
　　法定代表人：王颖，该公司董事长。
　　委托代理人（一审）：张保平，该公司职员。
　　委托代理人（一、二审）：杨明利，北京市易行律师事务所律师。
　　被告（被上诉人）：北京华人巨孽投资有限责任公司。
　　法定代表人：丁海，该公司董事长。
　　委托代理人（一、二审）：屈岩，该公司法律顾问。
　　委托代理人（一、二审）：王瑞云，该公司项目经理。
　　被告（被上诉人）：中国人民公安大学。
　　法定代表人：程琳，该校校长。
　　委托代理人（一、二审）：王守田，该校教师。
　　审级：二审。
　　审判机关和审判组织
　　一审法院：北京市昌平区人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：郭建新；代理审判员：李春香；人民陪审员：周庆华。
　　二审法院：北京市第一中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：梁冰、李晓龙。
　　审结时间
　　一审审结时间：2013年7月28日。
　　二审审结时间：2013年12月19日。
　　一审诉辩主张
　　原告北京佳融嘉禾投资管理有限公司（以下简称佳融嘉禾公司）诉称：2012年4月21日，佳融嘉禾公司与北京华人巨擎投资有限责任公司（以下简称华人巨擘公司）签订了“房屋租赁合同”，华人巨孽公司将位于昌平区沙河镇柴禾市大街2号院内9号楼（主楼）、6号楼、7号楼、8号楼、5号楼及5号楼配楼出租给佳融嘉禾公司使用，租期自2012年4月23日起至2020年7月31日止，租期8年整。合同签订后，佳融嘉禾公司向华人巨擘公司支付了履约保证金40万元、首期租金240万元。本案租赁房屋的土地是国有土地，2001年10月北京交通人民警察学校以划拨的方式取得了该土地的使用权，该土地的用途是教育用地，中华人民共和国公安部公政治（2000）464号文件将北京交通人民警察学校划归中国人民公安大学（以下简称公安大学）；2012年2月23日，公安大学委托华人巨擘公司对沙河镇柴禾市大街2号的房屋进行物业管理。公安大学作为事业单位，以划拨取得的土地擅自出租谋利，改变土地用途，违反公共利益，违反了《合同法》有关合同无效的强制性规定，违反了《划拨土地使用权管理暂行办法》相关规定，且公安大学出租的房屋没有取得房屋所有权证书，也违反了法律有关出租房屋的强制性规定，故本公司与华人巨擘公司签订的合同是无效的，应返还佳融嘉禾公司的保证金及租金。故本公司起诉至法院，请求法院判令：（1）确认本公司与华人巨擘公司签订的“房屋租赁合同”及“房屋租赁合同终止协议”（以下简称“终止协议”）无效；（2）华人巨孽公司、公安大学返还租金98万元。
　　被告华人巨擘公司辩称：《划拨土地使用权管理暂行办法》是1992年2月24日经国家土地管理局审议通过，该办法不属于具有法律强制性的法律文件，强制性上不同于法律，在本案中，只具有行政规范性，不具有法律强制性。该办法第五条有相关规定，本案中合同标的是合同规定的承租的房屋，是房屋的使用权，而不是划拨土地的使用权；佳融嘉禾公司说双方所签订的合同违反合同法的强制性规定及公共利益，本公司认为该合同是双方真实意思表示，在公平、公正、公开的原则下签订，并且已经实际履行，其所指违反公共利益没有证据证明；佳融嘉禾公司指出所承租部分房屋缺少所有权凭证，不是关键性理由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，当事人以房屋租赁未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，要求确认合同无效的，人民法院不予支持。
　　被告公安大学辩称：本案中公安大学不是合同的当事人，不应当作为被告参与诉讼，佳融嘉禾公司起诉公安大学没有道理，没有法律依据；华人巨孽公司和公安大学是委托物业管理关系，不是出租的关系。华人巨擘公司有权出租部分房屋，几栋房屋可以用于出租，租金归华人巨擘公司所有，用于抵扣一些物业管理费，如果有多余的租金也归华人巨孽公司。
　　一审事实和证据
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  • 无法律依据
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