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损害赔偿以损失发生时的市场价格为基本判断标准

————陈某某与王某某等确认合同无效纠纷上诉案

裁判规则

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正文


　　陈某某与王某某等确认合同无效纠纷上诉案
　　【案号】一审：（2011）杭余民初字第1号二审：（2012）浙杭民终字第396号
　　【案情】
　　原告：陈某某。
　　被告：王某某、朱某某、许某某、杭州新邦手房地产代理有限公司（以下简称新邦手公司）。
　　2008年，原告陈某某向被告许某某借款8万元，同时将登记在其名下的雅兰苑一套房屋三证抵押给许某某。借款到期后，陈某某未能按约归还。为追回借款，许某某与陈某某商定以签订虚假房产买卖方式从银行套取贷款。同年12月9日，许某某让陈某某夫妇委托新邦手中介公司（由被告朱某某、许某某投资设立）的员工王某某办理涉案房产买卖及按揭贷款等事项，陈某某书面出具了全权委托王某某签订涉案房产的买卖合同、收取房款、办理房屋贷款、注销抵押权登记等事项，并就委托事项办理了公证手续。为归还借款，许某某串通王某某、朱某某商定不经陈某某夫妇同意，将涉案房产过户至朱某某名下。为办理过户手续，朱某某于2009年2月3日代陈某某夫妇归还了涉案房屋银行按揭款54万余元。同年2月4日，王某某以陈某某夫妇名义与朱某某签订房屋转让合同，将涉案房产转让给朱某某。此后，朱某某又支付了涉案房产城市维护建设等税费及契税，并将房产过户至自己名下。另外，朱某某还代为缴纳拖欠的物管费。2009年11月3日，被告人朱某某与案外人胡红生、洪美平签订房屋转让合同，将涉案房产以98万元转让，并于同年12月8日办理了过户手续。审理过程中，根据原告申请对涉案房产进行评估，涉案房产2009年12月的市场参考价值为111万元。
　　原告提起诉讼，要求确认房屋转让合同无效，判令被告王某某、朱某某、许某某、新邦手公司承担不能返还房屋的赔偿款111.136万元，包括房屋赔偿款96.2万元、评估费4400元(不包括原告从许某某处借的8万元）、原告购买同样房屋需要承担的税费14.496万元，诉讼费用由各被告承担。
　　被告王某某、朱某某、许某某辩称：本案系原告引起并因其不守信用直接导致，故原告存在重大过错，三被告不存在恶意串通，房屋转让价格符合当时市场价，王某某根据原告全权委托代理转让房屋行为合法有效。房屋评估价格明显高于市场价格，不应采信，评估时点应以朱某某取得房屋时（2009年2月4日）为准。原告另外购买房屋税费的诉讼请求，没有相应事实和法律依据。
　　被告新邦手公司答辩称：原告是委托王某某个人的行为，而非新邦手公司，故本案与其无关，不应承担责任。
　　【审判】
　　浙江省杭州市余杭区人民法院经审理认为，许某某、王某某、朱某某与陈某某的行为违反了合同法第五十二条第（三）项规定，系以合法形式掩盖非法目的。故王某某代陈某某夫妇与朱某某签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，应认定无效。对该无效合同给陈某某造成的经济损失，许某某、王某某、朱某某与陈某某均有过错，应各自承担相应责任。许某某明知陈某某本意是通过虚构转让涉案房产向银行套取贷款而非真实转让房屋，还串通他人低价转让，应承担主要责任；陈某某目的非法，为套取贷款签署委托书并办理公证手续，使他人有可乘之机，对损害结果的发生有一定的责任，应承担次要责任。朱某某将房产以市场价格出售给案外人胡红生、洪美平且已办理了过户、交接手续，导致涉案房产无法返还，王某某、朱某某、许某某作为共同侵权人应对陈某某共同承担赔偿责任。另外，本案系许某某为实现对陈某某个人债权而串通王某某、朱某某所为，没有证据表明该行为系新邦手公司的法人意志，故新邦手公司不应承担赔偿责任。2009年12月8日，朱某某将涉案房产转售给案外人并办理过户登记手续，因案外人属善意取得，其有权取得涉案房产所有权，此时房屋已无法返还，实际损失已经发生，故应当按照此时的房屋评估价111万元进行赔偿。朱某某支付的银行按揭款、物管费，应从111万元中扣除，为过户支付的城建税等系其侵权成本，不应扣除。朱某某将涉案房产出售给案外人获取房款98万元，与其为陈某某垫付银行按揭款和物管费的差额为430515.27元，因该部分款项尚在，未实际损失，故应全额返还陈某某。涉案房屋在2009年12月评估价111万元与出售给案外人的98万元差额为13万元，属实际损失，应当由被告许某某、王某某、朱某某负主要赔偿责任。被告许某某、王某某、朱某某的赔偿责任在2009年12月8日即已产生，但均未履行，故对由此产生的相应利息损失也应一并赔偿。陈某某要求赔偿其再购买同样房屋所产生税费的诉请，因本案已按照市场价确定其损失，在起算损失时已剔除朱某某等人买房的侵权成本，故对该诉请不予支持。
　　据此，余杭区人民法院判决：王某某代表陈某某夫妇与朱某某于2009年2月4日签订的房屋转让合同无效；王某某、朱某某、许某某赔偿陈某某经济损失534515.27元及相应利息损失（自2009年12月9日起至判决生效确定支付之日止，按人民银行同期贷款利率计算），并互负连带责任；王某某、朱某某、许某某赔偿陈某某房屋评估费4400元，并互负连带责任；驳回陈某某其他诉讼请求。
　　宣判后，原告陈某某、被告朱某某、王某某、许某某不服一审判决，提起上诉。
　　浙江省杭州市中级人民法院经审理，判决：驳回上诉，维持原判。
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